Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE ; Madame [F] [C] veuve [U]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/04656 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAK

N° MINUTE : 4-2025

JUGEMENT rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE Société [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE Madame [F] [C] veuve [U], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2024 Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/04656 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 janvier 1997, et avenant du 28 février 2017, la société [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [N] [U] et madame [F] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Monsieur [N] [U] est décédé le 10 août 2020.

Par acte d'huissier en date du 24 avril 2024, la société PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur madame [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des biens meubles du logement,condamner madame [F] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8934, 03 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner les défendeurs à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des actes nécessaires à la procédure. A l'audience du 11 décembre 2024, la société [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 4356, 11 euros, en faisant observer que les défendeurs ont payé une somme complémentaire de 2100 euros, pas encore reportée sur le décompte versé à l’audience de jour, qu’elle demande effectivement, au vu de l’absence de la défenderesse mais des efforts fournis, des délais de règlement pendant 24 mois mais en liant le paiement effectif des mensualités à la résiliation automatique du bail. La bailleresse explique que, du fait de l’absence de clause résolutoire au bail, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouvent pas à s’appliquer.

Madame [F] [U] ne comparaît pas.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

Sollicité en délibéré par le Président d'audience, le bailleur a produit le décompte actualisé de créance, soit la somme de 2129, 37 euros à la date du 21 décembre 2024, novembre 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société [Localité 4] HABITAT-OPH que les impayés de loyers s'élèvent à 2129, 37 euros à la date du 21 décembre 2024, novembre 2024 inclus, représentant moins de 6 échéances. Les premières difficultés de paiement sont intervenues au cours de l’année 2022, aucune information n’étant fournie sur la dette antérieure. Par ailleurs, l'historique démontre que les locataires ont effectué divers paiements afin de commencer à apurer leur dette. Il sera relevé que la société bailleresse a assigné la locataire en prononcé de la résiliation judiciaire du bail et non en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Au cours de l’audience, la société bailleresse explique qu’aucune clause résolutoire ne figure au bail alors qu’à la lecture du bail, elle est mentionnée à l’article 11 du contrat de bail. Pour autant, le contrat de bail est signé et paraphé, le 10 janvier 1997, sans qu’aucun nom n’apparaisse, les noms étant indiqués, en revanche, dans l’avenant du 28 février 2022, qui fait référence expressément à ce premier contrat. Force est de relever qu’un commandement de payer a été délivré le 14 février 2024. Le choix procédural effectué par le bailleur interdit qu'il soit octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels auraient pu lui être accordés compte tenu de la qualité de la bailleresse et du montant de la dette permettant un apurement en 36 mois.

Certes, la société bailleresse a demandé au cours de l’audience que la résiliation du bail soit subordonnée au paiement de la dette, en donnant les plus larges délais. Toutefois, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

La société [Localité 4] HABITAT-OPH sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement

Madame [F] [U] est redevable des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la société [Localité 4] HABITAT-OPH que les impayés de loyers s'élèvent à la somme de 2129, 37 euros à la date du 21 décembre 2024, novembre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, des délais de paiements leur seront accordés, selon les modalités précisées au dispositif, la société demanderesse ayant sollicité les plus larges délais en l’absence de la défenderesse.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [U] , partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation mais non compris le coût du commandement de payer, le bailleur n'ayant pas poursuivi le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,   DEBOUTE la société [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation du bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

CONDAMNE madame [F] [U] à verser à la société [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 2129, 37 euros à la date du 21 décembre 2024, novembre 2024 inclus.

AUTORISE madame [F] [U] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 88 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE madame [F] [U] à verser à la société [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [F] [U] aux dépens, mais laisse à la charge de la société [Localité 4] HABITAT-OPH le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection