Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE ; Me Yves PAQUIS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/02046 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CMP

N° MINUTE : 1-2025

JUGEMENT rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE Madame [V] [X], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0211

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2024 Délibéré du 12 mars 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/02046 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CMP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 septembre 2022, la SAS HÉNÉO a donné à bail à Madame [V] [X] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2].

Par acte d'huissier en date du 8 février 2024, la SAS HÉNÉO a fait assigner Madame [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : prononcer la résiliation du titre d’occupation temporaire en date du 7 septembre 2022,ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [V] [X] à lui payer une somme de 1430 euros au titre des fruits civils ainsi qu’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SAS HÉNÉO expose que le logement a été mis en location sur un site de locataire temporaire touristique en violation des obligations rappelées dans le contrat signé.

A l'audience du 11 décembre 2024, la SAS HENEO, représenté par son conseil, a déposé des écritures maintenant ses demandes et ajoutant une demande de constater la résiliation du titre d’occupation, à compter du 4 avril 2024, en raison de l’absence de paiement des redevances, la dette étant actualisée à la somme de 3041, 70 euros, mois de mai 2024 inclus. A l’oral, au cours de l’audience, la société HENEO se désiste de ses demandes au titre des fruits civils mais maintient l’intégralité des autres demandes, précisant que la dette s’élève, mois de novembre 2024 inclus, désormais à la somme de 3933, 38 euros. La société bailleresse demande la condamnation au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter du 6 mars 2024. La société bailleresse explique qu’elle fournit un constat d’huissier démontrant la sous-location du logement, pourtant interdite par le contrat, dans le cadre d’un contrat de résidence social.

Madame [V] [X], assistée de son conseil, ne conteste pas la sous location mais explique que sa situation personnelle et financière l’a contrainte à faire cette sous-location pendant une durée de deux mois, afin de pouvoir faire face au paiement de la redevance, cette dernière étant au chômage. Elle ajoute qu’elle a arrêté cette sous-location dès qu’elle a eu connaissance de l’interdiction. Elle indique qu’elle s’acquitte progressivement de sa dette depuis août, et sollicite des délais de paiement pendant 24 mois. Elle précise avoir trouvé un nouvel emploi en CDI, être en période d’essai et craindre de se retrouver à la rue.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [V] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

La demande de résiliation au titre du manquement contractuel fondé sur la sous-location ne pourra pas prospérer, aucune mise en demeure n’ayant été envoyée de ce chef.

En l'espèce, le bail conclu le 7 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 1216, 88 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement ne correspond pas à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies à la date du 7 avril 2024.

La société demanderesse est ainsi déboutée de ses demandes de prononcé et de constat de résiliation, les demandes subséquentes devenant sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif.

Madame [V] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l'espèce, la SAS HÉNÉO produit un décompte démontrant que Madame [V] [X] reste lui devoir la somme de 3933, 38 euros à la date du 30 novembre 2024, novembre 2024 compris.

Madame [V] [X] sera ainsi condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Toutefois, la défenderesse ne fournit pas de document à l’appui de sa demande afin de justifier sa situation. Elle en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et contradictoire,

DEBOUTE la SAS HÉNÉO de ses demandes au titre du prononcé et du constat de résiliation de la convention d’occupation la liant à Madame [Z] [X] ;

DIT que les demandes subséquentes sont devenues sans objet

CONDAMNE Madame [V] [X] à verser à la SAS HÉNÉO la somme de 3933, 98 euros (décompte arrêté au 31 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1216, 88 euros à compter de la présente décsision;

CONDAMNE Madame [V] [X] à verser à la SAS HÉNÉO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection.