Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06976 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKY

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Adresse 5], représentée par Maître GUERRIER Nicolas, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque P 208

DÉFENDERESSE Madame [B] [F] née [J], nom d’usage [F], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06976 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 octobre 1990, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] a donné à bail à Madame [B] [F] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], ainsi qu'une place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4762, 34 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 avril 2024.

Par acte d'huissier en date du 15 juillet 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris a fait assigner Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [B] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juin 2024, soit la somme de 6493, 89 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 13 septembre 2023 et 15 avril 2024, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 avril 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'audience du 7 janvier 2025, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 11824, 88 euros, selon décompte en date du 2 janvier 2025. La RIVP s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers courants n'étant pas repris.

Madame [B] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, sollicitant la mise en place d'un échéancier pendant 36 mois. Elle explique qu'elle a des soucis de santé et qu'elle a prêté beaucoup d'argent ce qui a contribué à la mettre dans de grandes difficultés, ses nièces tentant de l'aider. Elle indique qu'elle va recevoir rapidement une somme de 6000 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 4 octobre 1990 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 4762, 34 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l'espèce, Madame [B] [F] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande de délais, la RIVP s'opposant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [F] étant sans droit ni titre depuis le 28 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [B] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] produit un décompte démontrant que Madame [B] [F] reste lui devoir la somme de 11824, 88 euros à la date du 2 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [B] [F] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 11824, 88 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4762, 34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [B] [F] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 3 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer uniquement du 15 avril 2024, fondant la demande d'acquisition de la clause résolutoire, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 1990 entre la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] et Madame [B] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2024, ainsi que la place de stationnement ;

DEBOUTONS Madame [B] [F] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [B] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [F] à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] la somme provisionnelle de 11824, 88 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 sur la somme de 4762, 34 euros et à compter du 15 juillet 2024 pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [B] [F] à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 4] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 3 janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président