Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1]

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Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09548 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CHJ

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT rendu le 12 mars 2025

DEMANDERESSE S.A. ICF LA SABLIERE, [Adresse 2]? représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E1971

DÉFENDEURS Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Madame [J] [S] épouse [C], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09548 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CHJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 17 avril 2008, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 6], escalier 3006, 6éme étage, porte 63 et une place de stationnement, par bail du 1er avril 2004 au [Adresse 1], emplacement numéro 191.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7850, 93 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 et 21 juin 2024, les commandements de payer pour la place de stationnement datant des 23 novembre et 7 décembre 2023, pour un montant de 618, 43 euros.

Par actes d'huissier en date du 1er et du 3 octobre 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que du bail de stationnement et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est du logement et de la place de stationnement, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner solidairement Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] à lui payer les loyers et charges impayés sur le logement soit la somme de 8824, 21 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, et la somme de 1256, 19 euros pour la place de stationnement, avec intérêts à compter du 7 décembre 2023 ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi pour le logement et la place de stationnement , - condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 20 et 21 juin 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 et 21 juin 2024.

A l'audience du 7 janvier 2025, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 12 416, 44 euros, selon décompte en date du 19 décembre 2024, novembre 2024 compris, expliquant que le paiement des loyers courants n'est pas assuré et qu'elle ne demande pas de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés à personne, Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la CAF le 22 Février 2023 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l'espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d'appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

En l'espèce, le bail conclu le 17 avril 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 et 21 juin 2024, pour la somme en principal de 7850, 93 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024, la place de stationnement étant un accessoire du logement se trouvera résilié à la même date.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L'absence de comparution des défendeurs laisse le tribunal dans l'ignorance de leur situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d'être tenues par les débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. Par ailleurs, absents, ils n'ont formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n'ont pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] étant sans droit ni titre depuis le 22 août 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE produit un décompte démontrant que Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] restent lui devoir la somme de 12 416, 44 euros à la date du 19 décembre 2024, novembre 2024 compris, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] seront donc condamnés au paiement de la somme de 12416, 44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7850, 93 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 20 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024, seul sollicité dans les écritures.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2008 entre la SA d'HLM ICF LA SABLIERE et Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 6], escalier 3006, 6éme étage, porte 63 ainsi que l'emplacement de stationnement numéro 191, situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] de libérer les lieux, logement et place de stationnement, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SA d'HLM ICF LA SABLIERE de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'à défaut pour Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] à verser à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 12416, 44 euros (décompte arrêté au 19 décembre 2024, novembre 2024 compris), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, logement et place de stationnement, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 et 21 juin 2024 sur la somme de 7850, 93 euros et à compter du 7 octobre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] à verser à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi tant pour le logement que pour la place de stationnement, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [S] [C] et Monsieur [V] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du 21 juin 2024;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection