Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07572 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TBA

N° MINUTE : 10/2025

JUGEMENT rendu le 12 mars 2025

DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 3], représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEUR Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07572 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TBA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 mars 2022, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [O] [Y] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 6680, 22 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 mai 2024.

Par acte d'huissier en date du 17 juillet 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [O] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 10014, 74 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50 % - condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 mai 2024.

A l'audience du 7 janvier 2015, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16349,77 euros, selon décompte en date du 6 décembre 2024, novembre compris. La bailleresse explique que le locataire a omis de répondre à l'enquête annuelle sur ses ressources engendrant un surloyer ( SLS). Elle ajoute que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant avec ou sans SLS, car il ne verse que la somme de 350 euros, ce qui ne correspond pas à l'intégralité du loyer et qu'elle ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 janvier 2015, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 9 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2024, pour la somme en principal de 6680, 22 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Sur la validité au fond du commandement, force est de rappeler que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant. Il convient de souligner également qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Ces éléments sont, au demeurant, rappelés dans la lettre transmise le 28 décembre 2023.

Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme [Adresse 4] ne peut pas procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer. Le commandement de payer a donc été transmis pour un montant de 1316, 22 euros, aucune preuve de la transmission de la mise en demeure n'étant versée au dossier., le PV de constat d'huissier versé ne précisant pas les noms des destinataires.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l'espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d'appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L'absence de comparution du défendeur laisse le tribunal dans l'ignorance de sa situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d'être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. Par ailleurs, absent, il n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n'a pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Monsieur [O] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [Y] reste lui devoir la somme de 1868, 28 euros, hors SLS, à la date du 6 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 1868, 28 euros.

Monsieur [O] [Y] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 7 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2022 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Monsieur [O] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1868, 28 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation.

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation.

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 7 décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection