Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08267 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSQ

N° MINUTE : 9/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], ToqueE1971

DÉFENDEUR Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08267 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juin 2016, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [I] [H] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], ainsi qu'une cave.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2204, 14 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 juillet 2023.

Par acte d'huissier en date du 29 août 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Monsieur [I] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juin 2024, soit la somme de 4139, 83 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi - condamner le défendeur à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 juillet 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'audience du 7 janvier 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH , représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2714, 93 euros, selon décompte en date du 19 décembre 2024, novembre 2024 compris et frais retirés. Le bailleur s'oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement des loyers courants n'est pas repris, les seuls règlements émanant des organismes sociaux.

Monsieur [I] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais explique qu'il ne dispose d'aucune ressource, privilégiant le remboursement des dettes familiales. Il indique qu'il est en attente de son allocation adulte handicapé depuis 20 mois et qu'il souffre de plusieurs problèmes de santé handicapants.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 30 août 2024 , soit plus de six semaines avant l'audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 29 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 27 juin 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 2204, 14 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Monsieur [I] [H] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, aucun délai ne sera accordé.

Monsieur [I] [H] étant sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [H] reste lui devoir la somme de 2714, 93 euros à la date du 19 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [I] [H] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2714, 93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2204, 14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [I] [H] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 20 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2016 entre [Localité 5] HABITAT-OPH et Monsieur [I] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation et la cave situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [I] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2714, 93 euros (décompte arrêté au 19 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur la somme de 2204, 14 euros et à compter du 29 août 2024 pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président