Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON [Adresse 9] [Localité 2]

MINUTE :

N° RG 24/00061 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y33S

Société DOMOFRANCE

C/

[U] [N], [K] [R]

le

- Expéditions délivrées à

-Me DONNADILLE - SELARL [Localité 6]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES -[K] [R] -Prefecture de la gironde

JUGEMENT EN DATE DU 07 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS : Audience publique en date du 07 Janvier 2025

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE inscrite sous le N° B 458.204.963, agissant poursuites et diligences de son représentant légal Sis [Adresse 10] Représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL [Localité 6]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

DEFENDERESSES : Madame [U] [N] née le 11 Mai 1989 à [Localité 15] [Adresse 5] [Adresse 11] [Localité 4] Représentée par Me Pierre-jean DONNADILLE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [K] [R] [Adresse 1] [Localité 3] Absente

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé signé le 4 mars 2021, la S.A.de [Adresse 8] a donné en location à Madame [K] [N] , un logement situé [Adresse 13] à [Localité 7] .

Le juge des tutelles a prononcé une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de Madame [N]. Madame [R] a été désignée mandataire judiciaire.

De nombreux Mails ont été envoyés à la mandataire judiciaire pour l'alerter du comportement inapproprié de sa protégée, notamment les 30/11/2023, 12/12/2023, 21/12/2023.

Une pétition a été signée le 23 novembre 2023 par l'ensemble locataires se plaignant de tapages nocturnes et diurnes venant du logement de Madame [N].

Par lettres recommandées du 13 décembre 2023 et du 18 janvier 2024 , la bailleresse a rappelé à Madame [N] ses obligations de locataire et la mettait en demeure d'arrêter ses agissements qui troublent le voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la S.A.de HLM DOMOFRANCE a fait assigner, devant le tribunal de proximité d' ARCACHON à l'audience du 17 mai 2024, Madame [K] [N] , afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-Constater que Madame [N] est à l'origine de troubles anormaux du voisinage et n'use pas des lieux loués de manière raisonnable ; -Prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire -Ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] des lieux qu’elle occupe [Adresse 14] [Localité 7] et de tous occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier -Condamner Madame [K] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter du prononcé de la réalisation du bail jusqu’à vidange effective des lieux loués, -La condamner au paiement de la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 7 janvier 2025, à laquelle la S.A.de [Adresse 8], représentée par son conseil a maintenu ses demandes.Elle a demandé de débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes. Madame [K] [N], en personne et assistée de son conseil a demandé ; A titre principal, de

-Constater que la S.A.DOMOFRANCE n'a pas respecté les prescriptions de l'article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989. -Constater que Madame [N] n'a pas commis un trouble anormal de voisinage. -Débouter la S.A.DOMOFRANCE de l'ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, -Constater que Madame [N] n'a pas commis un trouble anormal de voisinage récurent répété, et aucun trouble depuis de mois de janvier 2024. -Constater que le comportement de Madame [N] est d'une gravité insuffisante pour prononcer la résiliation du bail ; -Constater que la résiliation du bail serait disproportionnée au regard du comportement de Madame [N]. A titre infiniment subsidiaire -Constater que la situation de Madame [N] ne peut permettre une expulsion dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ; -Accorder à Madame [N] des délais de grâce avant expulsion jusqu'au 30 septembre 2025 afin de trouver un nouveau logement -Condamner la SA DOMOFRANCE à 2000 € au titre de l 'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

*Sur la nécessité de la mise en demeure préalable tiré de l'article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989

L'article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que  «  après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinages causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux. »

En l'espèce, la bailleresse justifie avoir adressé de nombreux courriels tant à la locataire qu'à sa curatrice pour l'alerter sur son comportement anormal de voisinage. La bailleresse a adressé par la suite deux mise en demeure par LRAR les13 décembre 2023 et le 18 janvier 2024 avant la délivrance de l'assignation du 5 mars 2024. Madame [N] est donc mal fondée à se prévaloir de l'irrecevabilité des demandes de la bailleresses tirées du non respect de mise en demeure préalable. Elle sera à ce titre déboutée de sa demande.

*Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties et en présence du mandataire judiciaire le 4 mars 2021 est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’usage raisonnable des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire rappelée par l’article 1728 du code civil et par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements.

En l’espèce, la S.A.de [Adresse 8] verse notamment aux débats les plaintes des locataires de la résidence exaspérés par les tapages diurnes et nocturnes provenant du logement de Madame [N], Elle communique la preuve de la saisine du cabinet du maire de [Localité 7] par les locataires de la résidence ; ces derniers étant excédés par les bruits incessants, les interventions de police au logement de Madame [N], le trafic de stupéfiants qui se déroulent dans le logement de la locataire. La Mairie a sommé le bailleur de remplir ses obligations face aux perturbations causées par Madame [N] La bailleresse communique la liste des nombreuse interventions de gendarmerie au domicile de cette locataire. La bailleresse communique également les nombreuse alertes faites auprès du mandataire judiciaire pour tenter de trouver une solution aux troubles anormaux de voisinage causés par la défenderesse. Sont également communiquées les dépôts de mains courantes des locataires de la résidence suite aux troubles graves et répétés causés par Madame [N].

C’est pourquoi, l’ensemble des éléments versé aux débats démontre que Madame [K] [N] a adopté de façon grave et réitérée un comportement incompatible avec l’obligation légale et contractuelle de jouissance raisonnable et paisible des lieux loués et sont à même de caractériser un trouble de jouissance particulièrement grave rendant impossible le maintien de Madame [N] dans les lieux loués.

Dès lors, la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti sera prononcée à ses torts et, à défaut de libération volontaire des lieux loués, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

La résiliation judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour Madame [K] [N] de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer à la S.A.de HLM DOMOFRANCE un préjudice certain dans la mesure où elle la prive de la jouissance de son bien.

Ce préjudice sera réparé par une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

*Sur la demande de délai

En application des dispositions de l'article L 412-2 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, le juge qui prononce l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

L'article L 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans et que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du Code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Partant et au regard des éléments de l’espèce, compte tenu du délai dont a déjà bénéficié le locataire lié à la présente procédure judiciaire introduite en mars 2024, et de l'ensemble des mise en demeure préalable il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les autres demandes

Madame [K] [N] , succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Elle sera également condamnée à payer à la S.A.de [Adresse 8] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à la somme de 300€

L’exécution provisoire est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 mars 2021 entre la société la S.A.de HLM DOMOFRANCE , et Madame [K] [N] portant sur le logement situé [Adresse 12], à [Localité 7] , aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à Madame [K] [N] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne les occupant de son chef,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux formée par Madame [K] [N]

A défaut de libération effective et volontaire des lieux loués, AUTORISE la S.A.de [Adresse 8] à faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [N] et de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à la S.A.de HLM DOMOFRANCE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [K] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à la S.A.de [Adresse 8] une indemnité de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE