Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00443 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G46R

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SIDR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

-

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

--------------------

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SIDR, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 74 B 118 SIRET n°310 863 592 00013, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Madame [J] [E], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Z] [I] [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2021, la SIDR a donné à bail à Monsieur [N] [Z] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel révisé de 327,75 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2023 resté sans effet, la SIDR a assigné Monsieur [N] [Z] [I] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [Z] [I] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner Monsieur [N] [Z] [I] à lui payer :une somme de 1104,91 euros augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus jusqu'au prononcé du jugement,une indemnité d'occupation mensuelle et révisable de 327,75 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,la cotisation mensuelle d'assurance habitation d'un montant de 5,55 euros souscrite par le bailleur pour le compte du locataire,les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 décembre 2024.

A l'audience, la SIDR a actualisé ses demandes (1573,72 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 29 novembre 2024) et s'est opposée tant à l'octroi de délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l'absence de reprise du versement intégral du loyer avant l'audience par Monsieur [N] [Z] [I].

Monsieur [N] [Z] [I], cité à domicile, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Monsieur [N] [Z] [I] n'a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action D'une part, la SIDR justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

D'autre part, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Conformément à l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu'à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d'application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 18 mars 2021 contient une clause résolutoire, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et la SIDR justifie avoir délivré le 19 octobre 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, pour la somme en principal de 892,61 euros. Ce commandement est demeuré partiellement infructueux pendant plus de 2 mois, avec un versement unique de la somme de 800 euros par le défendeur dans le délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 décembre 2023.

Par ailleurs, aucune demande visant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire n'est formulée et il ressort du décompte produit que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant l'audience. En effet, si Monsieur [N] [Z] [I] a versé la somme de 403 euros le 10 octobre 2024, il ressort du décompte produit qu'il n'a effectué aucun versement pour les mois d'août, septembre et novembre 2024, et il n'a pas comparu à l'audience pour justifier de sa situation. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Monsieur [N] [Z] [I], et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut donc être décidée.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [Z] [I] selon les modalités légales précisées au dispositif du présent jugement.

Monsieur [N] [Z] [I] sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant pour la période courant du 20 décembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée pour l'avenir au montant du loyer et des charges dus si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 327,75 euros, non révisable, afin de réparer le préjudice découlant pour la SIDR de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SIDR justifie de sa demande en paiement de l'arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail signé, un décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [N] [Z] [I] en date du 29 novembre 2024, enfin les documents attestant de l'avance faite par le bailleur des cotisations d'assurance habitation dues par la locataire.

En conséquence, Monsieur [N] [Z] [I] sera condamné au paiement de la somme de 1380,98 euros représentant les loyers, charges, indemnités d'occupation et cotisations d'assurance habitation avancées par le bailleur impayés à la date du 29 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure compris dans les dépens, et ce avec intérêts légaux à compter de l'assignation en date du 10 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Z] [I] sera condamné au paiement des entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SIDR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mars 2021 entre la SIDR et Monsieur [N] [Z] [I] se sont trouvées réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [I] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail à compter du 20 décembre 2023, et d'un montant non révisable de 327,75 euros à compter du 29 novembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [I] à verser à la SIDR la somme de 1380,98 euros représentant les loyers, charges, indemnités d'occupation et cotisations d'assurance habitation avancées par le bailleur impayés, somme arrêtée à la date du 29 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts légaux à compter de l'assignation en date du 10 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SIDR du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [I] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection