Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE : Le 14 mars 2024 à Me GUIDICELLI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 14 mars 2024 à M. [J] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/07392 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HHR

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [D] [T] [M] [V] née le 05 Mai 1955 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 4] représentée par Me Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [V]

venant aux droits de Mme [L] [V] née le 17 Avril 1957 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [A] [H] [V] épouse [R] née le 05 Mai 1950 à [Localité 5] (13) demeurant [Adresse 3] représentée par Me Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [J] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 28 février 2019, Madame [V] [L] a consenti à Monsieur [J] [G], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], avec garage accessoire au logement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 500 euros outre la taxe sur ordures ménagères, et les charges locatives sur présentation d’un décompte par catégorie de charges;

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [J] [G] le 03 août 2023 , pour un montant en principal de 1651,77 euros;

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, dénoncé le 26 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] ont fait assigner en référé Monsieur [J] [G] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir en substance : sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2007,56 euros due au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2023;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;l'expulsion de Monsieur [J] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu’au départ effectif de Monsieur [J] [G];sa condamnation au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer; L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024;

A l'audience, Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 3288,11 euros au 18 janvier 2024 et en ajoutant que le paiement des loyers n’avait pas été repris.

Monsieur [J] [G] a comparu en personne en déclarant percevoir le RSA et les allocations de logement ; il a ajouté que son logement était une passoire thermique et avoir signé un plan d’apurement avec la CAF ; Monsieur [J] a indiqué que les allocations de logement s’élevaient à 291 euros , que depuis le mois de juin 2023 cette somme était versée directement aux bailleresses et qu’il ne devait qu’un reliquat de 250 euros par mois depuis le mois de juin 2023 ;

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 octobre 2023 a été dénoncée le 26 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 janvier 2024.

Par ailleurs, Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] justifient enfin par l’acte authentique contenant donation entre vifs en avancement d’hoirie reçu le 25 mai 1999 par Maître [U] [E], notaire à [Localité 5] et par l’attestation délivrée le 02 septembre 2022 par Maître [O] [Z] notaire à [Localité 6], que suite au décès de Madame [L] [F] veuve [V], être propriétaires indivis en pleine propriété des biens objets de la présente procédure, et partant, de leur qualité à agir.

Par conséquent Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 03 août 2023, pour la somme en principal de 1651,77 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 03 octobre 2023 et que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions susvisées étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [J] [G] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [J] [G] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable soit 531,89 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux ;

Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] font la preuve de l'obligation dont elles se prévalent en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience, la taxe foncière justifiant le montant de la taxe sur ordures ménagères, des justificatifs de la facture d’eau du 1er semestre 2023 et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3288,11 euros au 18 janvier 2024;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3288,11 euros au 18 janvier 2024, Monsieur [J] [G] sera condamné à payer à Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] la somme de 3288,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 janvier 2024;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [G] a comparu en personne en déclarant percevoir le RSA; il a ajouté que son logement était une passoire thermique et avoir signé un plan d’apurement avec la CAF ; Monsieur [J] a indiqué que les allocations de logement s’élevaient à 291 euros , que depuis le mois de juin 2023 cette somme était versée directement aux bailleresses et qu’il ne devait qu’un reliquat de 250 euros par mois depuis le mois de juin 2023 ;

Aucune pièce n’est produite au soutien des allégations de Monsieur [J] [G] concernant l’état de son logement ;

Il ressort du décompte versé aux débats que le locataire ne paie pas son loyer depuis le mois de mai 2023 ; La condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire ; de surcroit le locataire perçoit le RSA à hauteur de 534,82 euros et n’apparait pas en capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement des loyers ; Il n’y a donc pas lieu d’accorder des délais de paiement au défendeur ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [J] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 03 octobre 2023, devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance. Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [G] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

L’équité commande en outre de la condamner à payer à Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l'urgence:

DECLARONS Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] recevable en leurs demandes;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 octobre 2023;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 03 octobre 2023;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [G] de libérer les lieux appartement situé [Adresse 2], et garage accessoire au logement, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS que faute par Monsieur [J] [G] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 531,89 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [J] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] à payer à Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] la somme de 3288,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 janvier 2024;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 531,89 euros, ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] à payer à Madame [V] [N], Madame [V] [W] et Madame [Y] [V] épouse [R] VENANT AUX DROITS DE MADAME [V] [L] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE