Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 24/02/25 à Me D’JOURNO Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/04669 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HUN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [Z] né le 30 Janvier 1995 à , demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL a fait assigner M. [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquements contractuels, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner M. [H] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 29 mai 2024, soit la somme de 3 727,09 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer à réviser comme celui-ci et le coût du commandement de payer, - condamner M. [H] [Z] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL expose que par contrat en date du 20 mai 2023, elle a donné à bail à M. [H] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], que celui-ci n'ayant pas réglé des loyers elle lui a fait délivrer le 21 novembre 2023 un commandement de payer rappelant la clause résolutoire lequel est resté infructueux.

A l'audience du 9 décembre 2024, la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4 837,57 euros au 30 novembre 2024 euros, terme de novembre inclus.

Cité à étude, M. [H] [Z] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 juillet 2024 , soit plus de deux mois avant l’audience du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le DATEASS, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail comme de prononcé de la résiliation du bail sont donc recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL ne produit pas le contrat de bail en date du 20 mai 2023 la liant à M. [H] [Z] dont elle se prévaut lequel n'est pas visé dans la liste des pièces mentionnée dans son assignation.

Elle verse aux débats un acte d'achat d'un terrain du 15 janvier 1956 portant sur une propriété connue sous la nom de propriété [Adresse 2] au profit de la société des habitations à loyer modéré de [Localité 3] et un état des lieux d'entrée de l'appartement 041, établi le 22 mai 2023, avec une date d'entrée dans les lieux au 20 mai 2023 portant une signature sous les mentions « Signature Locataire [Z] [H] ».

Si le commandement de payer la somme de 1 663,10 euros en principal signifié à étude le 21 novembre 2023 vise une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et les dispositions de article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en laissant un délai de 6 semaines à M. [H] [Z] pour régulariser sa dette locative, force est donc de constater que la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL ne rapporte pas la preuve de la clause contractuelle dont elle demande l'application.

Dès lors, sa demande de constatation de l'acquisition d'une telle clause est rejetée.

Par ailleurs, les décomptes et lettres de rappel versés aux débats, comme le commandement de payer du 21 novembre 2023, ne permettent pas de retenir que M. [H] [Z], s'il a pu entrer dans les lieux le 22 mai 2023, ait jamais versé la moindre somme à la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL et partant, d'établir suffisamment l'existence d'un accord des parties sur le principe comme le montant d'un loyer.

Dans ces conditions, la demande de résiliation du bail de la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de constatation de la résiliation du bail comme de prononcé de la résiliation du bail formées par la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL ;

REJETTE l'ensemble des demandes de la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL ;

CONDAMNE la société anonyme d'habitation à loyer modéré UNICIL aux dépens ;

REJETTE sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président