Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2025 Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE : Le 31 janvier 2025 à Me Christiane CANOVAS-ALONSO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 31 janvier 2025 à la préfecture Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/06273 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5RQV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2012, la société ICF sud est Méditerranée a donné à bail à Monsieur [G] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 964021 euros, charges incluses.

Des incidents de paiement étant intervenus, la société ICF sud est Méditerranée a fait signifier à Monsieur [G] [V], par acte d'huissier de justice en date du 16 mai 2024, un commandement de payer la somme de 4226.77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 11 septembre 2024, la société ICF sud est Méditerranée a fait assigner Monsieur [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, - ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, - condamner Monsieur [G] [V] à lui payer la somme provisionnelle de 6054.63 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 11 septembre 2024, - condamner Monsieur [G] [V] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Monsieur [G] [V] à lui payer la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024. La demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à 7231.71, au 14 novembre 2024, somme incluant l’échéance de novembre 2024 en déduisant le sur loyer à compter de la résiliation soit au 16 juillet 2024.

Le défendeur, régulièrement cité, a adressé un courrier pour justifier de son impossibilité de se présenter pour raison médicale, et exposer sa situation. Il a justifié avoir donné congé à effet au 1er décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 septembre 2024, soit plus de six avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 27 septembre 2012 contient une clause résolutoire (article 10) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Monsieur [G] [V] sera donc condamné par provision au paiement de la somme de 575.46 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni qu’après déduction des frais de procédure, Monsieur [G] [V] reste devoir la somme de 6995.61 euros au 14 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, somme non contestée à laquelle il convient de le condamner.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [G] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, s’il n’a pas quitté les lieux comme convenu suite au congé qu’il a donné au 1er décembre 2024.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité tirée de l’économie des parties commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2012 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation d'un montant au montant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 16 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 6995.61 euros, décompte arrêté au 14 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE