Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [R] [X]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UWP

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO (ANCIENNEMENT DENOMMEE LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5UWP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 10 novembre 2021, la société HENEO a attribué à M. [R] [X] la jouissance privative d'un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 8] moyennant une redevance mensuelle de 514,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la société HENEO a fait signifier à M. [R] [X] commandement de payer la somme de 4525,33 euros en principal dans le délai d'un mois se prévalant de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la société HENEO a fait assigner M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du contrat depuis le 24 mai 2024 et que M. [R] [X] est devenu occupant sans droit ni titre, - ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours de la décision à intervenir, - condamner M. [R] [X] à payer à titre de provision la somme de 4934,27 selon décompte arrêté au 20 juin 2024 avec intérêts de droit, - Condamner M. [R] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance antérieurement payée avec indexation charges et taxes, jusqu'à la libération des lieux, - condamner M. [R] [X] au paiement d'une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de l'assignation.

À l'audience du 28 novembre 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisation la dette à la somme de 5971,62 euros arrêtée au 26 novembre 2024, terme du mois d'octobre inclus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement, soulignant que le solde locatif est constamment négatif depuis le mois de janvier 2023 et que M. [R] [X] n'a pas respecté deux plans d'apurement de la dette. Elle ajoute que le contrat est arrivé à son terme depuis le 10 novembre 2024, l'accueil en logement foyer n'ayant pas vocation à être pérenne.

A l'audience, M. [R] [X] reconnait le montant de la dette qu'il demande à pouvoir acquitter par le versement de mensualités de 200 euros. Il indique avoir rencontré des problèmes de santé et être dans l'attente d'un rattrapage d'AAH. Il ajoute être employé en contrat à durée indéterminée en qualité de gardien d'immeuble avec la perspective d'ici le mois de mars 2025 de bénéficier d'un logement.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la société HENEO soutenue oralement à l'audience pour l'exposé de ses différents moyens.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation

Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties déroge au régime des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un certain nombre de dispositions de ladite loi ne s'applique pas aux contrats de location de logements meublés, parmi lesquels l'article 24 relatif à la clause résolutoire. Ainsi les conditions de recevabilité de l'action en acquisition de clause résolutoire, prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s'appliquent pas au présent contrat.

Le titre d'occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d'une inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l'expiration d'un délai de préavis d'un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société HENEO justifie la délivrance à M. [R] [X] le 24 avril 2024 d'un commandement de payer la somme de 4525,33 euros dans un délai d'un mois, visant la clause résolutoire prévue à l'article 7 du contrat. Or, d'après l'historique des versements, cette somme n'a pas été réglée par M. [R] [X] dans le délai d’un mois.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 25 mai 2024.

M. [R] [X] est en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date et il y a lieu dès lors d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La demande d'astreinte, non motivée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [R] [X] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. M. [R] [X] sera en conséquence condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 25 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi.

La société HENEO produit un décompte démontrant que M. [R] [X] reste lui devoir la somme de 5971,62 euros arrêtée au 26 novembre 2024, terme du mois d'octobre inclus

M. [R] [X] a par ailleurs reconnu ce montant à l'audience. Il sera en conséquence condamné à payer cette somme à la société HENEO à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4934,27 euros et à compter de la présente décision pour le surplus en application de l'article 1231-6 du code civil.

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [R] [X] a seulement justifié d'une période de remplacement temporaire d'une gardienne d'immeuble au cours du mois de décembre 2024 pour un salaire brut de 630 euros. Il n'a en revanche pas justifié de son contrat de travail à durée indéterminée et de ses ressources antérieures. Il n'est ainsi pas démontré qu'il sera en capacité de respecter les délais de paiement et d'apurer la dette par ailleurs élevée. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de rejeter la demande de la société HENEO présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 novembre 2021 entre la société HENEO et M. [R] [X] concernant le local situé [Adresse 1] (logement n°16) [Localité 5] sont réunies à la date du 25 mai 2024;

ORDONNE à M. [R] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d'astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE M. [R] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre de provision égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat d'occupation, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [R] [X] à payer à la société HENEO à titre provisionnel la somme de 5971,62 euros arrêtée au 26 novembre 2024, terme du mois d'octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 4934,27 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [R] [X] de sa demande de délai de paiement,

CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE