Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00594 N° RG 24/02141 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHNW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 6]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

Madame [L] [O], demeurant [Adresse 5] [G] [O] [Adresse 1]

représentée par Me Aurore CALAS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025 Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par Manuel CARIUS, Président assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Aurore CALAS Copie certifiée delivrée à : M. [I] [C] Le 10 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019 ayant pris effet le même jour, Monsieur [P] [B] a donné à bail à Monsieur [I] [C] et Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 710 euros, outre une provision sur charges à hauteur de 70 euros.

Par acte sous seing privé en date du 01 décembre 2019, un avenant au contrat de bail a été régularisé à la suite du départ de Madame [W] [I] [C].

Par courrier remis en main propre en date du 30 juin 2022, Monsieur [I] [C] a délivré congé avec un préavis fixé au 31 août 2023. Il s’est toutefois maintenu dans les lieux postérieurement au préavis fixé.

Par acte notarié en date du 13 juillet 2022, Madame [L] [O] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [P] [B] du logement situé [Adresse 4].

Des loyers demeurants impayés, Madame [L] [O] a, par courrier en date du 14 octobre 2023, mis en demeure Monsieur [I] [C] d’avoir à procéder au règlement de la somme de 3 120 euros au titre des loyers impayés pour décembre 2022, janvier 2023, mars 2023 et août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, Madame [L] [O] a fait délivrer à Monsieur [I] [C] un commandement de payer la somme principale de 5 520 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 11 avril 2024, mensualité d’avril 2024 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Madame [L] [O] a assigné Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 13 janvier 2025, sur le fondement des articles 1728, 1217, 1229 et 1741 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite : à titre principal, le constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges, et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement des locataires à leurs obligations en raison de l’impayé de loyers et charges, l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [I] [C] au paiement de celle-ci, la condamnation de Monsieur [I] [C] à payer la somme de 8 640 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus, arrêtés au mois d’août 2024, le rejet des demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux formées par Monsieur [I] [C], la condamnation solidaire de Madame [X] [R] et Monsieur [A] [R] à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’exécution provisoire de droit.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, la Direction de l’action sociale du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [I] [C], en date du 16 décembre 2024. La conclusion est que Monsieur vit en couple avec deux enfants à charge. La dette est apparue en raison d’un problème de santé en janvier 2024 à la suite duquel il a dû cesser son activité dans le bâtiment. Il y a eu de nombreux soucis dans le paiement des indemnités journalières de la CPAM avec plusieurs interruptions de droits en 2024. Monsieur a repris son emploi depuis mi-septembre et son fils de 18 ans a également trouvé un emploi et est prêt à soutenir ses parents. La famille dit avoir des difficultés à contacter la propriétaire qui serait régulièrement en déplacement. Monsieur indique que les paiements du loyer s’effectuaient pendant quelques temps en espèces sans remise de quittance. Une demande de logement social doit prochainement être déposée. Monsieur souhaiterait négocier un plan d’apurement avec des mensualités à hauteur de 80 euros par mois, en plus de la reprise du paiement des loyers courants dès le mois de janvier 2025. Un FSL pourra être envisagé par la suite.

A l’audience du 13 janvier 2025, Madame [L] [O], représentée par son avocat qui a plaidé, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette à hauteur de 11 760 euros. Elle a indiqué qu’aucune reprise de paiement n’avait été effectuée.

Monsieur [I] [C], assisté par l’UDAF, a comparu. Il a reconnu la dette. L’UDAF a précisé que Monsieur a été victime d’un AVC alors qu’il était le seul au sein du foyer à travailler.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [L] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [L] [O] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du Code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ledit article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son 30 euros et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Madame [L] [O] a fait signifier à Monsieur [I] [C], par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 5 520 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au 11 avril 2024, mensualité du mois d’avril 2024 comprise.

Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 août 2024.

Il convient en conséquence de constater que, par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 04 août 2024.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [I] [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce Madame [L] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [C] à lui payer la somme actualisée de 11 760 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de l’audience.

Il convient néanmoins de constater que Madame [L] [O] ne verse aux débats aucun décompte locatif actualisé, le seul décompte produit étant celui au sein du commandement de payer en date du 03 juin 2024 pour la somme principale de 5 520 euros.

Monsieur [I] [C] ne justifie pas avoir effectué des paiements postérieurement au commandement de payer du mois de juin 2025. Madame [L] [O] a par ailleurs souligné lors de l’audience l’absence de remise de paiement, ce que le locataire n’a pas contesté.

Monsieur [I] [C] sera par conséquent condamné à verser à Madame [L] [O] la somme de 5 520 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 juin 2024, mensualité d’avril 2024 comprise.

Sur les demandes de délais :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [C] ne justifiant pas avoir repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, et au regard de l’importance de la dette, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [C] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [I] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [I] [C] sera condamné à verser à Madame [L] [O] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [P] [B] et Monsieur [I] [C] le 23 juillet 2019 concernant le logement situé [Adresse 3], acquis par Madame [L] [O] en date du 13 juillet 2022, sont réunies à la date du 04 août 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [I] [C] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 04 août 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [I] [V] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 04 août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Madame [L] [O] l’indemnité d'occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à Madame [L] [O] la somme de 5 520 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 juin 2024, mensualité d’avril 2024 comprise.

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens de l'instance,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à Madame [L] [O] la somme de 500 euros en des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,