Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00484 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZBW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SCI DES TROIS NOUES immatriculée au RCS [Localité 4] sous le n° 529 508 434 dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par la SCP MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL BERGER-TARDIVON-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K] [O] [W] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 6 avril 2014, La SCI DES TROIS NOUES (SIREN 529 508 434 RCS ORLEANS) a donné à bail à Monsieur [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 390 euros outre 70 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d'avance le 5.

Le 23 janvier 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI DES TROIS NOUES à Monsieur [C] [K] [O] [W] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 1921,46 euros au titre des loyers outre la provision sur charges échus et la régularisation de charges 2023, en ce compris 72,30 euros de coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la SCI DES TROIS NOUES a fait assigner en référé Monsieur [C] [K] [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 6 avril 2014 et en conséquence :Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [K] [O] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique ;Le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.493,25 euros à titre de provision, correspondant aux loyers charges et indemnités d’occupation échus au 15 avril 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience sauf règlement postérieur à la présente assignation;Le condamner également au paiement mensuel et jusqu’à son départ effectif des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges locatives jusqu’à parfaite libération des lieux, Le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, la SCI DES TROIS NOUES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 6985,06 euros.

Régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), Monsieur [C] [K] [O] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que « la boite aux lettres n’avait plus de nom. Les voisins (m’)ont confirmé que le logement n’était plus occupé. Monsieur semble donc être parti ». La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l'ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article X qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 23 janvier 2024, un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI DES TROIS NOUES à Monsieur [C] [K] [O] [W] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 1921,46 euros au titre des loyers et outre les provisions sur charges échus et la régularisation de charges 2023 (303,84 euros), en ce compris 72,30 euros de coût de l’acte. Il convient de souligner que la clause du bail prévoit également un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant que le commandement de payer vise également ce délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où aucun versement n’a été effectué par le locataire durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024, premier jour ouvrable après l’acquisition de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 25 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [K] [O] [W] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

* Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [K] [O] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 24 mars 2024 et à compter du 25 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 25 mars 2024, il cause un préjudice à la bailleresse qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme provisionnelle de 498,83 euros égale au montant des loyers et charges tel que ressortant du décompte.

* Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Conformément à cette disposition, il appartient ainsi au bailleur de produire un décompte de charges annuel détaillées par nature et s'agissant d'un immeuble collectif, de préciser la clé de répartition des charges, puis à compter de l'envoi du décompte annuel des charges, de tenir les pièces justificatives à la disposition des locataires qui sont fondés à venir consulter les factures et pièces justificatives des charges mises en compte.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SCI demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, terme du mois de novembre 2024 inclus objet de la demande lors de l’audience, évalue la dette locative à la somme de 6.985,06 euros.

Il convient de déduire de cette somme celles de 305,73 euros de frais de procédure, lesquels relèvent éventuellement des dépens outre celle de 303,84 euros au titre de régularisation de charges non justifiée.

La dette locative restante s’élève donc à la somme de 6375,49 euros.

Monsieur [C] [K] [O] [W], non comparant, ne conteste, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme de 6375,49 euros à titre provisionnel, échéance du mois de novembre 2024 incluse. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la somme de 1921,46 euros à compter du 23 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification présente ordonnance pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [C] [K] [O] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DES TROIS NOUES, Monsieur [C] [K] [O] [W] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à compter du 25 mars 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 6 avril 2014 consenti par La SCI DES TROIS NOUES (SIREN n°529 508 434 RCS ORLEANS) à Monsieur [C] [K] [O] [W] et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [C] [K] [O] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] [O] [W] à verser à la SCI DES TROIS NOUES , prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 6375,49 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 1921,46 euros à compter du 23 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] [O] [W] à titre provisionnel, à compter du 1er décembre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 498,83 euros jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] [O] [W] au paiement des entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] [O] [W] à payer à la SCI DES TROIS NOUES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D .STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,