Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00378 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXAF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [O], [U], [G] [W] demeurant [Adresse 2] représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

Monsieur [N], [E], [I] [W] demeurant [Adresse 2] représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [S] demeurant [Adresse 1] comparante en personne

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2014, Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] ont donné à bail à Madame [C] [S] une maison à usage d’habitation de 5 pièces principales sise [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre 24 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance le 1er.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire a été délivré le 5 mars 2024 par procès-verbal de remise à personne, à la requête des bailleurs à Madame [C] [S]. Il portait sur la somme en principal de 2166,61 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié le 2 mai 2024, Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] ont fait assigner en référé Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation en date du 16 janvier 2014 à effet du 15 février 2014 ; * Condamner la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à quitter sans délai la maison occupée et autoriser les demandeurs à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [S] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; * Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; * Condamner Madame [C] [S] à leur verser au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 18 avril 2024 une indemnité provisionnelle de 1912,40 euros avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du code civil ; * La condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges contractuellement du jusqu’à la libération des lieux ; *Ainsi qu’au paiement de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Les époux [W], représentés par leur conseil, précisent que la dette est réglée hormis 8,52 euros actualisée au mois d’octobre 2024. Ils souhaitent cependant maintenir leurs demandes dans la mesure où lors de l’acquisition de la clause résolutoire, une dette locative existait.

Madame [C] [S], comparante, confirme ne plus avoir de dette locative tout en précisant ne pas avoir obtenu le décompte actualisé. Elle ajoute avoir repris le règlement des loyers courants sans avoir payé encore le terme du mois de novembre courant. Elle précise que le couple n’est plus en difficulté hormis une dette d’eau prélevée par le service des impôts dans la mesure où Monsieur a repris une entreprise de nettoyage.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience contient les explications reprises lors de l’audience outre la mention du métier d’aide-soignante de Madame [S] et l’origine des difficultés passagères du couple.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement enregistré auprès de la CCAPEX le 6 mars 2024 sachant qu’il ne constitue pas une condition de recevabilité en l’espèce.

Sur la notification au préfet L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 16 janvier 2014 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges aux termes convenus, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 5 mars 2024, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à personne à Madame [C] [S]. Il portait sur la somme en principal de 2166,61 au titre des loyers et charges échus.

Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le bail visant un délai de deux mois concernant le caractère infructueux du commandement de payer.

Or le décompte produit ne permet pas de vérifier les sommes versées pendant ce délai de 2 mois dans la mesure où il s’arrête au terme du mois d’avril inclus, au 5 avril 2024. Les mouvements du compte de la locataire sur la période du 6 avril au 18 septembre n’étant pas versés aux débats.

Par suite, Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] seront déboutés de leur demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences de l’expulsion et de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur le montant de l'arriéré locatif Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, sont produits par les demandeurs l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8,52 euros échéance du mois de novembre 2024 incluse excipée lors de l’audience.

La défenderesse n’apporte aucun élément contestant le principe ou le montant de cette créance.

Madame [C] [S] sera donc condamnée au paiement cette somme de 8,52 euros portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mars 2024.

Compte tenu de la faiblesse de la créance, les parties ayant déclaré à l’audience que la dette était apurée, il n’y a pas lieu de statuer sur des délais de paiement, de surcroit non sollicités.

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’existence d’une dette locative lors de l’assignation, Madame [C] [S], succombant, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [C] [S] sera condamnée à verser à Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DEBOUTE Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2014 avec Madame [C] [S] concernant la maison à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

En conséquence DEBOUTE Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] de leur demande au titre de l’expulsion de Madame [C] [S] et de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à verser à Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] la somme de 8,52 euros, échéance du mois de novembre 2024 portant intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [C] [S] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à verser à Madame [O] [U] [G] [W] et Monsieur [N] [E] [I] [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,