Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL DE [Localité 10] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00505 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J3EZ

Minute N° : 25/00088 Procédure civile de droit commun ORDONNANCE DE REFERE Code de procédure Civile art.454

DU 11 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA Copie délivrée à :M et Mme [C] le :14/02/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Madame [Z] [P], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [C] né le 04 Mars 1999 [Adresse 2] [Adresse 11] [Localité 3] comparant

Madame [N] [C] née le 03 Janvier 1995 à [Localité 5] [Adresse 2] [Adresse 11] [Localité 3] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 mars 2022, prenant effet au 30 mars 2022, [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] (ci-après nommés les époux [C]) un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 405,39 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 14 juin 2024, [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer aux époux [C] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.867,63 euros hors frais.

Par exploit délivré le 12 septembre 2024, [Localité 7] DELTA HABITAT a fait citer les époux [C] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- lui payer solidairement et à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, la somme de 2.242,73 euros due au 14 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

- lui payer solidairement et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 500,67 euros (en ce compris le remboursement de l’assurance LNA) jusqu’à départ effectif des lieux, avec indexation;

- payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire est appelée à l'audience du 07 janvier 2025, lors de laquelle la société [Localité 7] DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 4.178,83 euros au jour de l’audience. Elle précise qu'elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire si ceux-ci sont respectés, un paiement de 600 euros ayant été effectué le 30 décembre 2024.

Les époux [C] comparaissent en personne ; une procédure de divorce est en cours depuis le mois d’octobre 2024 ; Monsieur reconnaît la dette ainsi que son montant ; ils sollicitent des délais afin de pouvoir rester dans le logement. Monsieur expose qu’il n’a pas encore déposé son préavis pour le bail solidaire. Il souhaite verser 250 euros à partir de fin janvier 2025 ainsi qu’effectuer un versement de 1.500 euros à la fin de ce mois pour solder une part de la dette locative. Il cumule deux emplois (2600 euros par mois), Madame expose avoir un emploi à temps partiel (800 euros par mois) ; ils ont ensemble un enfant de 2 ans et demi.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant tous deux comparus ou été représentés, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera contradictoire, en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Aucun Diagnostique Social Financier n’a été fourni au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 12] le 13 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 17 juin 2024 de la situation d'impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par [Localité 7] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Après examen des décomptes produits par [Localité 7] DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 4.178,83 euros (somme due dernier décompte déduite des 600 euros versées le 30 décembre 2024, somme contradictoire entre les deux parties) à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de décembre 2024 inclus et décompte arrêté au 31 décembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Par ailleurs, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire, lequel prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette après le commandement de payer.

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 7] DELTA HABITAT que les époux [C] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le bail et le commandement de payer (retenu car plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 15 août 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 7] DELTA HABITAT depuis le 15 août 2024.

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Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l'examen des décomptes produits atteste d'efforts de paiement et la société [Localité 7] DELTA HABITAT a indiqué ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement dans ces circonstances ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire si lesdits délais étaient respectés. Les défendeurs proposent de mettre en place un échéancier de paiement à hauteur de 116 euros par mois sur 36 mois.

Dès lors, il y a lieu d'accorder aux époux [C] un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 116 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance. Par application de l'article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l'intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à payer à [Localité 7] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 09 mars 2022, prenant effet au 30 mars 2022, consenti à Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] et portant sur un local à usage d'habitation sis : [Adresse 9] ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 15 août 2024 ;

Condamnons solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] à payer à [Localité 7] DELTA HABITAT la somme de 4.178,83 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance

Autorisons Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 116 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

-Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

-Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

-Disons en ce cas qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

-Condamnons en ce cas Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] à payer solidairement à [Localité 7] DELTA HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient subsistés si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Condamnons in solidum Monsieur [C] [F] et Madame [C] [N] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 février 2025.

Le Greffier Le Juge