Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT Chambre 4 N° RG 24/07026 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KMTY

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

[X] c/ [K]

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [P] [X] né le 07 Mars 1954 à [Localité 8] (VAR) Profession : Retraité/e [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 1] Comparant en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [K] né le 02 Novembre 1988 à [Localité 9] ([Localité 6]) [Adresse 4] [Localité 5] Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 : 1 copie exécutoire à ;

- [Y] [P] [X]

- [B] [K]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection reçue au greffe le 3 septembre 2024, monsieur [Y] [X] a saisi la présente juridiction d'une demande en paiement d'arriérés de loyers et de dommages et intérêts, de validation d'un congé et d'expulsion à l'encontre de monsieur [B] [K].

Le greffe a invité les parties à comparaître à l'audience du 4 décembre 2024. La lettre recommandée avec avis de réception adressée à monsieur [B] [K] étant revenue porteuse de la mention "non réclamé", monsieur [Y] [X] a été invité à faire délivrer une citation en justice à son adversaire.

Par acte du 10 octobre 2024, monsieur [Y] [X] a fait assigner monsieur [B] [K] à comparaître à l'audience du 4 décembre 2024 au visa des éléments développés dans sa requête.

A l'audience, monsieur [Y] [X] a comparu en personne, indiquant renoncer à sa demande tendant à l'expulsion, le locataire ayant quitté les lieux. Il a maintenu ses demandes en paiement.

Monsieur [B] [K], régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (AR revenu porteur de la mention "destinataire inconnu à l'adresse") n'était ni présent ni représenté.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort. Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR L'OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

- sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce, "I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...)".

En l'espèce, monsieur [Y] [X] justifie d'un bail de location consenti à monsieur [B] [K] le 28 mars 2023 et portant sur un logement à usage d'habitation non meublé sis [Adresse 2].

Il produit par ailleurs un congé que monsieur [B] [K] lui a délivré par courrier daté du 1er juin 2024, annonçant un déménagement du locataire pour le 31 août 2024. A cette date a par ailleurs été établi un état des lieux de sortie, signé d'une croix sous l'emplacement réservé à la signature du locataire.

Monsieur [B] [K] se trouvait donc occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2024.

Il est toutefois reconnu à l'audience par le demandeur que le locataire a quitté les lieux. Le tribunal n'est par ailleurs plus saisi des demandes principales tendant à l'expulsion du locataire. La demande de validation du congé devient par suite sans objet.

II/ SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIERES DE LOYERS

Monsieur [Y] [X] produit un décompte démontrant que monsieur [B] [K] reste devoir les loyers des mois d'avril, juin, juillet et août 2024, soit une somme totale de 827 x 4 = 3.308 euros.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, son refus de payer le loyer annexé à compter du mois d'avril 2024 résultant par ailleurs des échanges intervenus par sms entre les parties. Monsieur [Y] [X] sollicite la condamnation de monsieur [B] [K] au paiement de la somme de 3.755,36 euros, sans toutefois justifier de la différence entre la somme réclamée et le total des quatre mois de loyer de retard, étant relevé que le bail ne fait état d'aucun ajout d'avances sur charges locatives, mais uniquement du paiement d'un loyer de 800 euros à indexer chaque année.

Monsieur [B] [K] sera par conséquent condamné à payer à monsieur [Y] [X] la somme de 3.308 € au titre des loyers et charges restant dus par le locataire au titre des mois d'avril, juin, juillet et août 2024.

III/ SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure".

L'article 1231-2 du même code précise par ailleurs que "Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après".

Monsieur [Y] [X] sollicite en l'espèce la condamnation de monsieur [B] [K] au paiement d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans toutefois motiver sa demande. Or, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui d'avoir été privé du paiement des loyers dus sur la location de son bien, préjudice réparé par l'allocation des intérêts moratoires de droit, étant précisé que monsieur [Y] [X] ne déplore aucune dégradation de son logement et qu'en raison du départ de ce dernier, il n' a pas eu à entreprendre l'expulsion de son locataire et n'apparaît donc subir que le préjudice financier visé plus haut.

Monsieur [Y] [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de monsieur [B] [K].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [B] [K] à payer à monsieur [Y] [X] la somme de 3.308 € au titre des loyers et charges restant dus par le locataire au titre des mois d'avril, juin, juillet et août 2024 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la citation du 10 octobre 2024 ;

DEBOUTE monsieur [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de monsieur [B] [K] ;

CONDAMNE monsieur [B] [K] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection