Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 10] [Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06619 N° Portalis DBZS-W-B7I-YPBV

N° de Minute : L 25/00007

JUGEMENT

DU : 10 Février 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 6 janvier 2024, Monsieur [U] [S] a donné à bail à Monsieur [E] [B] un logement situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 520 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2024, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [E] [B] un commandement de payer la somme principale de 993 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 mars 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [E] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :

L’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

A titre subsidiaire, La résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; L’expulsion de Monsieur [E] [B] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; La condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 2.643 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 18 mars 2024 sur la somme de 993 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ; La condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail ; La condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 7 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 novembre 2024. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 12 novembre 2024 à la somme de 5.021,30 euros. Invoquant les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné par acte déposé à l’étude d’huissier, Monsieur [E] [B] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [E] [B], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement Services :

L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

La S.A.S.U. Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 13 mai 2024 dont il ressort qu'elle a réglé à la Monsieur [U] [S] des loyers et provisions pour charges impayés par Monsieur [E] [B].

La S.A.S.U. Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l'encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la S.A.S.U. Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 18 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 993 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant les délais impartis, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [E] [B].

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024, conformément aux délais impartis par le commandement et à la demande présentée par la requérante.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 550 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 19 mai 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 6 janvier 2024 ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 mars 2024 ; le décompte de la créance arrêté au 18 novembre 2024 inclus, échéance du mois de novembre 2024 inclus.

Il ressort de la dernière quittance subrogative du 12 novembre 2024 produite aux débats par la S.A.S.U. Action Logement Services qu’elle a réglé au bailleur, déduction faite des versements effectués par le locataire, la somme totale de 5.021,30 euros au titre des échéances locatives à la date du 12 novembre 2024.

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de Monsieur [U] [S] à l’encontre de Monsieur [E] [B] à hauteur de cette somme.

Monsieur [E] [B], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [E] [B] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.021,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [U] [S] et Monsieur [E] [B], portant sur le logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE à 550 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.021,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 993 euros, à compter du 5 juin 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1650 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [E] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 10] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE, Deniz AGANOGLU LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, Noémie LOMBARD