Demande en nullité du bail commercial

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

(n° 25 /2025, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 23/04996 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJL5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Février 2023- Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 21/15332

APPELANTES

S.C.I. FORGEOT RETAIL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 804 048 445

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

S.A.R.L. FR INVEST

Société de droit luxembourgeois, immatriculée au registre public du Grand-Duché du Luxembourg sous le n° B211069

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1] (Luxembourg)

Société HIGH STREET RETAIL, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 828 382 028

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.A.S. F & A ASSET MANAGEMENT

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 824 057 087

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentées par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistées de Me Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P428, subsituées à l'audience par Me Ruben AMAR

INTIMÉS

S.A.S. LES COPAINS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 902 096 528

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Me Rochfelaire IBARA de la SELASU RFI AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : D1893

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 542 016 381

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

Défaillante, non constituée, signification des conclusions par procès-verbal de remise à personne morale en date du 16 mai 2023

S.C.I. SCI GVT [Adresse 5]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 412 726 044

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 12]

Défaillante, non constituée, signification des conclusions convertie en procès-verbal article 659 CPC en date du 19 mai 2023

M. [B] [C], associé indéfiniment responsable et liquidateur de la S.C.I. GVT [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Défaillant, non constitué, signification des conclusions par procès-verbal de remise à étude en date du 16 mai 2023

Mme [W] [D], associée indéfiniment responsable et liquidateur de la S.C.I. GVT [Adresse 5]

Née le 15 novembre 1960 à [Localité 13] (Tunisie)

[Adresse 6]

[Localité 12]

Défaillante, non constituée, signification des conclusions par procès-verbal de remise à personne physique en date du 24 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2009, la SCI GVT [Adresse 5] a donné à bail à la société les copains (SARL) des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] à [Localité 9]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 9 décembre 2007, contre le paiement d'un loyer annuel en principal d'un montant de 81.000 euros hors taxes et hors charges. La destination du bail est la suivante « commerce de détail de confection pour hommes, femmes, enfants, commerce de détail de chaussures, accessoires de mode et objets de décoration ».

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2018, les parties ont conclu un bail renouvelé portant sur les mêmes locaux, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à effet au 1er octobre 2018, contre le paiement d'un loyer annuel en principal d'un montant de 94.284 euros hors taxes et hors charges, ramené à la somme de 85.044 euros hors taxes et hors charges, tant que le preneur ou une société contrôlée par l'un des associés actuels du preneur, demeure titulaire du bail.

Par acte authentique du 17 décembre 2018, la SCI GVT [Adresse 5] a vendu les locaux situés [Adresse 5] à la SCI Forgeot retail.

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, la SCI Forgeot retail a fait signifier à la société les copains un commandement de payer la somme en principal de 58.915,87 euros, outre les frais d'acte de 336,62 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 25 octobre 2021, la SAS les copains, venant aux droits de la SARL les copains, a fait assigner la SCI Forgeot retail, la société Fr invest, la société High street retail, la SAS F&A asset management et, par actes séparés, M. [B] [C], Mme [W] [D], la société Credit industriel et commercial, la SCI GVT [Adresse 5] et la société Are&Why devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 septembre 2021, la nullité du bail commercial du 31 juillet 2009 et du bail renouvelé du 29 novembre 2018.

Par ordonnance du 17 février 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré parfait le désistement d'instance de la société les copains à l'encontre de la société Are&Why ;

- constaté l'extinction de l'instance opposant d'une part, la société les copains et, d'autre part la société Are&Why, et le dessaisissement partiel du tribunal ;

- condamné la société les copains aux dépens liés au désistement partiel ;

- dit que l'instance se poursuit entre les autres parties ;

- débouté la société Forgeot Retail, la société Fr invest, la société High street retail et la société F&A asset management de leur demande de condamnation de la société les copains à titre provisionnel ;

- réservé les dépens ainsi que la demande au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 10 mars 2023, les sociétés Forgeot retail, Fr invest, High street retail et F&A asset management ont interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a :

- débouté la société Forgeot Retail, la société Fr invest, la société High street retail et la société F&A asset management de leur demande de condamnation de la société Les copains à titre provisionnel.

Les appelantes ont fait signifier leur déclaration d'appel à :

- la société les copains par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023 délivré à personne,

- M. [B] [C] par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023 délivré à personne,

- Mme [W] [D] par acte de commissaire de justice du 18 avril 2023 délivré à domicile,

- la société crédit industriel et commercial par acte de commissaire de justice du 20 avril 2023 délivré à domicile,

- la SCI GVT [Adresse 5] par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023 délivré selon les modalités du procès-verbal de recherches infructueuses prévues à l'article 659 du code de procédure civile.

La SAS les copains a constitué avocat le 20 mai 2023.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, les conclusions deposées par la SAS les copains le 18 juillet 2023 ont été déclarées irrecevables comme tardives.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 juillet 2024 et notifiées par voie électronique à la société les copains le même jour, les sociétés Forgeot retail, Fr invest, High street retail et F&A asset management, appelantes, demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance en date du 17 février 2023, en ce qu'elle a :

« Débouté la société Forgeot retail, la société Fr invest, la société High street retail et la société F&A asset management de leur demande de condamnation de la société Les copains à titre provisionnel,

Réservé les dépens ainsi que la demande au titre des frais irrépétibles » ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- condamner à titre provisionnel la société les copains, au paiement d'une somme de 371.159,22€ sauf à parfaire, arrêtée au 2 avril 2024 ;

A titre subsidiaire,

- condamner à titre provisionnel la société les copains, au paiement d'une somme de 284.099,49€, sauf à parfaire, arrêtée au 1er mai 2023 ;

En tout état de cause,

- débouter la société les copains de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société les copains, à payer à chacune des appelantes, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les appelantes font valoir :

- que le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable sur le fondement du 3° de l'article 789 du code de procédure civile ;

- que le locataire a l'obligation de payer le montant du loyer contractuellement fixé, l'introduction d'une instance en contestation de la licéité du bail et en nullité du commandement de payer les loyers, ne le dispense pas de cette obligation (Cour de cassation, chambre civile, 16 février 1983, n° 80-14231) ;

- que même en cas d'annulation du bail, le preneur est redevable d'une indemnité d'occupation en contrepartie de son occupation des lieux ;

- que la société les copains qui n'a pas été gênée dans son exploitation est incontestablement redevable de la contrepartie financière de son occupation, que ce soit en termes de loyer ou de charges, ainsi que de tous les accessoires contractuellement dus ;

- que le juge de la mise en état, par ordonnance du 31 mai 2024, a déclaré la société les copains 'irrecevable en son action en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 ey du contrat de bail renouvelé en date du 29 novembre 2018 conlus avec la SCI GVT [Adresse 5] aux droits de laquelle vient la SCI Forgeot retail'.

- à titre subsidiaire, que si la cour n'entendait pas entrer en voie de condamnation provisionnelle à l'égard du preneur concernant la totalité des sommes impayées et réclamées en raison de l'opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire, elle devra nécessairement entrer en voie de condamnation à titre provisionnel pour les sommes dues après le commandement de payer, soit la somme de 284.099, 49 euros arrêtée au 2 avril 2024.

SUR CE,

En application de l'article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 du code de procédure civile.

Pour rejeter la demande de provision formée par les sociétés Forgeot Retail, Fr invest, High street retail et F&A asset management, le juge de la mise en état a considéré que la demande de paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel était sérieusement contestable dès lors que la société les copains avait assigné l'ensemble des défendeurs aux fins notamment de voir prononcer la nullité du contrat de bail conclu avec la SCI GVT [Adresse 5] aux droits de laquelle vient la société Forgeot retail.

Depuis, le juge de la mise en état, par ordonnance du 31 mai 2024, a déclaré la SAS les copains irrecevable 'en son action en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bailcommercial renouvelé en date du 29 novembre 2018 conclus avec la SCI GVT [Adresse 5] aux droits de laquelle vient la SCI Forgeot retail'.

Il n'est pas établi par les pièces du dossier que l'ordonnance du juge de la mise en état du 31 mai 2024 ait été frappée d'appel.

Il s'en déduit que la nullité des baux ne pourra plus être invoquée devant le juge de première instance de sorte que l'obligation de la SAS les copains de payer son loyer n'est plus sérieusement contestable devant le juge de première instance.

L'opposition de la SAS les copains au commandement de payer du 22 septembre 2021, si elle prospère, est de nature à empêcher le jeu de la clause résolutoire du bail mais ne remet pas en cause l'obligation de la locataire de payer ses loyers en vertu du bail en cours.

En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Forgeot retail, la société Fr invest, la société High street retail et la société F&A asset management de leur demande de condamnation de la société les copains à titre provisionnel.

Il résulte du bail renouvelé du 29 novembre 2018 que le loyer annuel dû par la société les copains est de 85.044 euros hors taxe et hors charge, soit 7087 euros par mois hors taxe et hors charge et 8504,40 euros tva comprise mais hors charge.

Les appelantes produisent deux décomptes de l'arriéré locatif dû par la SAS les copains, l'un arrêté au 1er mai 2013 qui présente un solde débiteur de 250.447,92 euros et l'autre arrêté au 1er avril 2024 qui présente un solde débiteur de 371. 321,22 euros.

Après examen de ces décomptes, il apparait que la somme de 238.123,20 euros est due de façon non sérieusement contestable par la société les copains après déduction de la somme de 87.059,73 euros figurant dans les décomptes au titre de la reprise des impayés au 31 janvier 2022 sans décompte explicatif, des provisions sur charges et des charges qui ne sont pas justifiées et après application du loyer initial et non du loyer révisé dès lors que la révision du loyer selon les modalités prévues au bail n'est pas justifiée.

En conséquence, la société les copains (SAS) sera condamnée à payer à la SCI Forgeot retail une provision de ce montant.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a réservé les dépens ainsi que la demande au titre de frais irrépétibles.

En revanche, la société les copains (SAS) qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de l'appel.

L'équité, compte-tenu de la situation respective des parties, commande de rejeter la demandes des appelantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort ;

Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris du 17 février 2023 (RG n° 21/15332 - n° de minute 5) en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a débouté la société Forgeot retail, la société Fr invest, la société high street retail et la société F&A asset management de leur demande de condamnation de la société les copains à titre provisionnel,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS les copains à payer à la SCI Forgeot retail une provision de 238.123,20 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024,

Y ajoutant,

Condamne la SAS les copains aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes de la société Forgeot retail, la société Fr invest, la société high street retail et la société F&A asset sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La conseillère

pour la présidente empêchée,