Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT Chambre 4 N° RG 24/07546 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KNNV

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 05 Février 2025

[P] c/ [G]

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [E] [P] né le 28 Juillet 1964 à [Localité 5] ([Localité 5]) Profession : Retraité/e [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [G] [Adresse 1] [Localité 4] Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Février 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Me Audrey CARRU

- [I] [G]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 29 juillet 2015, monsieur [E] [P] a donné à bail à monsieur [I] [G] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 900 €.

Suite à divers incidents de paiement, monsieur [E] [P], a fait délivrer à monsieur [I] [G], par acte du 5 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 724 €. Le 23 avril 2024, il a par ailleurs fait délivrer congé pour vendre à son locataire pour le 30 juillet 2024, date d'expiration du bail. Le locataire a quitté les lieux et restitué ses clés au propriétaire le 2 juillet 2024.

Monsieur [E] [P] a fait réaliser un constat de l'état du logement par un commissaire de justice le même jour.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, monsieur [E] [P] a fait assigner monsieur [I] [G] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l'audience du 4 décembre 2024, pour obtenir la résiliation du contrat de bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire du bail en raison du départ du locataire et très subsidiairement la validation du congé ou la résiliation pour faute du locataire. Il demande également la condamnation du locataire au paiement des sommes dues tant au titre des arriérés de loyers et charges impayés qu'au titre des frais de remise en état du logement, outre 4.700 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et de jouissance et 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 octobre 2024, monsieur [E] [P], représenté par son conseil, a confirmé les termes de son assignation. Monsieur [I] [G], régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (AR revenu signé) n'était ni présent ni représenté.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 février 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort. Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION DU BAIL

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (pour les commandements de payer délivrés avant le 29 juillet 2023), n'est pas exigée en l'espèce, une telle obligation n'étant imposée au demandeur que dans le cas où le montant réclamé est inférieur à deux fois le montant du loyer mensuel.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 29 juillet 2015, contient une clause résolutoire (paragraphe XII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2024, pour la somme en principal de 724 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 avril 2024 à minuit.

Monsieur [I] [G] ayant quitté les lieux, il n'y a pas lieu de statuer sur son éventuelle expulsion, dont le juge n'est par ailleurs pas saisi.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

- Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation

Monsieur [E] [P] produit un décompte aux termes duquel il fait valoir que monsieur [I] [G] reste devoir, à la date du 30 juin 2024, une somme totale de 4.512 euros.

L'examen de ce décompte appelle les observations suivantes  :

Aux termes de ses écritures, monsieur [E] [P] indique que le locataire a quitté les lieux le 2 juillet 2024 et qu'il a restitué les clés de son logement en présence du commissaire de justice requis en vue de l'état des lieux de sortie. Le décompte incluant le mois de juin 2024 est donc fondé en son principe.La propriétaire comptabilise une somme correspondant à trois mois de loyer (2.700 euros) au titre d'un préavis qui aurait fait défaut avant le départ du locataire. Sur ce point, il ne peut qu'être relevé que monsieur [E] [P] a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire du bail, laquelle a été admise à effet au 5 avril 2024. De ce fait, monsieur [I] [G] était occupant sans droit ni titre du logement à compter de cette date et jusqu'à son départ. Par conséquent, il n'était plus tenu par les dispositions du bail résilié, notamment en matière de délivrance d'un congé et de respect d'un préavis. L'indemnisation du propriétaire du logement occupé sans droit ni titre relève de l'allocation d'une indemnité d'occupation et non d'une indemnité compensatrice de l'absence de respect du délai de préavis. Monsieur [E] [P] sera débouté de sa demande d'indemnisation à hauteur de 2.700 euros au regard du défaut de congé et d'information du locataire préalablement à son départ.

La demanderesse sollicite le paiement d'une dette au principal d'un montant de 3.444 euros comprenant les loyers et provisions sur charges, ainsi que l'indemnité d'occupation.

En ses écritures, le requérant sollicite le versement des impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation. Il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par monsieur [I] [G] au montant du loyer et des provisions sur charge qui auraient été appliqués si le bail s'était poursuivi entre les parties, afin de réparer le préjudice du propriétaire découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il sera ainsi fait droit à cette demande, selon les modalités suivantes et compte tenu de l'échéance de loyer fixée au 1er jour de chaque mois : monsieur [I] [G] sera condamné à payer à monsieur [E] [P] la somme totale de 3.444 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 5 avril 2024 à minuit et de l'indemnité d'occupation due entre le 6 avril 2024 et le 2 juillet 2024, date de libération effective des lieux loués. Cette condamnation produira intérêt au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

- Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état du logement

Monsieur [E] [P] produit un état des lieux d'entrée signé concommitamment à l'établissement du bail, lequel mentionne le très bon état de l'ensemble des installations du logement, ce dernier étant neuf au jour de l'entrée dans les lieux du locataire. Le bailleur présente par ailleurs un constat de commissaire de justice établi le 2 juillet 2024, faisant état de dégradations dans le logement. Les photographies laissent apparaître un cabanon installé sur la zone d'épandage de la fosse septique, dont le regard est cassé. Le drain autour de la maison est bouché et le commissaire de justice décrit le jardin comme "une vraie décharge". En effet, de nombreux détritus jonchent le sol, des flexibles, des batteries, une bouteille de gaz, du verre cassé. Une chaîne est toujours accrochée au mur et le terrain est maculé d'excréments canins. Les menuiseries sont sales, des seuils en carrelage cassés A l'intérieur, des trous ont été percés dans les murs, ainsi que dans la dalle, afin de faire passer des fils électriques. L'ensemble des installations est très sale et non entretenu, il manque des poignées de porte, l'un des cadres est cassé et les murs ont subi des éraflures. La porte du dressing est hors d'usage. Dans la cuisine, le plan de travail et la plaque de cuisson sont cassés. Il reste des excréments de rongeurs dans le tableau électrique et sous la verrière de l'étage, et les murs sont tachés et troués par des clous. La boîte aux lettres est également cassée et une parabole a été installée sur le toit du logement.

Les constatations révèlent ainsi des désordres ne pouvant être assimilés comme résultant d'un usage normal des lieux par le locataire ni de la vétusté usuelle du logement. Monsieur [I] [G] doit donc être déclaré responsable des désordres affectant le logement loué.

Monsieur [E] [P] justifie des devis suivants : - un devis établi par la société AZUR PLOMBERIE CLIMATISATION : 4.400 euros, - un devis établi par la société TERRASSEMENT DEMARTEAU [C] : 2.450 euros, - un devis établi par la société SOS HORNETS : 300 euros - un devis établi par la société JUST CLEAN UP BY DESFEMMES : 4.000 euros, - un devis établi par la société GOTHAM PEINTURE : 16.499,45 euros - un devis établi par la société SUD TECHNIC ELECTRIC : 2.871,48 euros - un devis établi par la société MENUISERIE [W] [V] : 1.895,20 euros - un devis établi par la société RENOV AIR : 550 euros - deux devis établis par la société MGM : 1.734 et 5.112,60 euros

Chacun des devis porte sur un poste sur lequel le commissaire de justice a relevé des désordres résultant d'un usage anormal du bien loué par monsieur [I] [G].

Monsieur [I] [G] sera par conséquent condamné à payer à monsieur [E] [P] la somme de 37 562,73 euros au titre de la réparation des désordres survenus par sa faute dans le logement loué, conformément à la demande du propriétaire.

- Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure".

L'article 1231-2 du même code précise par ailleurs que "Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après".

Monsieur [E] [P] sollicite en l'espèce l'octroi de dommages et intérêts à raison du préjudice moral subi. Monsieur [E] [P] ne justifie pas avoir subi de préjudice distinct de celui d'avoir dû souffrir une perte financière du fait de l'indisponibilité de son bien pour une location, préjudice indemnisé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, ou du fait des travaux de remise en état rendus nécessaires par la faute du locataire, préjudice réparé par la condamnation du défendeur au paiement des coûts de reprise. Par contre, il a été justifié de la nécessité d'entreprendre d'importants travaux de remise en état, rendant indisponible le logement du demandeur le temps de leur réalisation. Il lui sera alloué sur ce poste une indemnité de 900 euros, correspondant à un mois de loyer.

Il sera débouté de sa demande sur ce fondement.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que la moitié du coût du constat de commissaire de justice d'état des lieux de sortie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [E] [P], monsieur [I] [G] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2015 entre monsieur [I] [G] et monsieur [E] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 5 avril 2024 à minuit ;

CONDAMNE monsieur [I] [G] à payer à monsieur [E] [P] : la somme de 3.444 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 5 avril 2024 et de l'indemnité d'occupation due entre le 6 avril 2024 et le 2 juillet 2024 ;la somme de 37,562,73 euros au titre de la réparation des désordres survenus dans le logement loué par la faute de monsieur [I] [G] ;la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ; DIT que ces condamnations produiront intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 30 septembre 2024 ;

DEBOUTE monsieur [E] [P] de sa demande en paiement de la somme de 2.700 euros au titre du défaut de congé et de préavis ;

DEBOUTE monsieur [E] [P] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE monsieur [I] [G] à verser à monsieur [E] [P] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que la moitié du coût du constat de commissaire de justice établi à titre d'état des lieux de sortie le 15 mars 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection