Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Keltoum MESSAOUDEN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06738 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MI5

N° MINUTE : 4

JUGEMENT rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE S.C.I. RESIDENCE D’ALBOY, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDEUR Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06738 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MI5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 mars 2021, avec prise d’effet au 1er avril 2021, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a donné à bail à Monsieur [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé dans le même immeuble situé [Adresse 1], 1er étage, pour un loyer mensuel de 600,80 euros, outre 29,45 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6134,54 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, au 13 janvier 2024 visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, la SCI RESIDENCE D’ALBOY a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ; - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois ; - condamner Monsieur [R] [F] à lui payer les loyers et charges impayés à mai 2024, soit la somme de 4233,94 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 800 euros ; - condamner Monsieur [R] [F] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RESIDENCE D’ALBOY expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 février 2024, et ce pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A cette audience, la SCI RESIDENCE D’ALBOY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 4063,98 euros, selon décompte en date du 24 novembre 2024. Elle expose que le locataire a régulièrement manqué au paiement de ses loyers. Elle évoque par ailleurs des troubles anormaux de voisinage, faisant valoir que le locataire prête son logement pour des activités prostitutionnelles. Elle précise toutefois qu’elle n’a pas porté plainte en ce sens, ni ne produit d’attestation. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement sollicités et à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [F], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de : A titre liminaire Déclarer irrecevable l’assignation pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal ; A titre principal Accorder au locataire un délai de 36 mois pour apurer l’arriéré de la dette ;Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties, pendant le cours des délais accordés ;En tout état de cause Débouter la SCI RESIDENCE D’ALBOY de sa demande d’article 700 du CPC ; Laisser les dépens à la charge de la SCI RESIDENCE D’ALBOY. A l’audience, Monsieur [R] [F] expose que deux baux successifs ont été signés entre les parties. Il expose que le second logement situé au 1er étage est dégradé. Le service technique de l’habitat a d’ailleurs constaté l’humidité ainsi que les moisissures qui se sont développées dans le logement, notamment dans les WC et a enjoint la bailleresse d’effectué les travaux aux fins d’y remédier. Il souligne que la bailleresse n’a, au jour de l’audience, pas remédié à ces désordres. Le locataire fait par ailleurs état de soucis de santé et explique ses défauts de paiement de loyers par ces derniers. Il a reconnu le principe de la dette locative. Concernant son montant, il fait valoir que 3 mois d’allocation logement de 332 euros par mois n’ont pas été pris en compte dans le décompte locatif. Il précise qu’il a opéré un versement le 22 novembre 2024 de 800 euros ramenant la dette à 3011,98 euros. Toutefois, il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 83 euros par mois en règlement de l'arriéré. Sur sa situation financière, Monsieur [R] [F] déclare travailler dans la restauration et percevoir un salaire mensuel de 1700 euros. Le locataire a sollicité d’écarter la condition légale de reprise du paiement intégral des loyers courant pour la suspension de l’effet de la clause résolutoire. Concernant enfin les allégations de la bailleresse, le locataire les conteste précise que la bailleresse ne rapporte aucun élément de preuve à ce sujet.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RESIDENCE D’ALBOY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable et la demande de Monsieur [R] [F] à ce titre sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 mars 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024, pour la somme en principal de 6134,54 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [R] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI RESIDENCE D’ALBOY produit un décompte à l’audience démontrant que Monsieur [R] [F] reste lui devoir la somme de 4063,98 euros à la date du 24 novembre 2024. Par note en délibéré dument autorisée, la bailleresse produit un décompte actualisé en date du 5 décembre 2024 faisant état d’une dette 4 694,23 euros, mois de décembre 2024 inclus, ne faisant pas apparaitre un règlement de 800 euros le 22 novembre 2024. A contrario, aucun versement n’a été effectué depuis le 14 octobre 2024, dont le montant s’élevait à 900 euros.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette actualisée. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4063,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI RESIDENCE D’ALBOY démontre que Monsieur [R] [F] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, il apparait que la dette a diminué entre le commandement de payer, l’assignation et l’audience. Le locataire produit par ailleurs des éléments médicaux attestant d’une problématique de santé. Il n’est en outre pas contesté que le locataire a retrouvé une activité professionnelle et est en capacité de payer sa dette. Enfin les allégations de la bailleresse ne sont corroborées par aucun élément de preuve. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience par le locataire, et en dépit de l’opposition de la bailleresse, Monsieur [R] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [R] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [F] au titre de l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 entre la SCI RESIDENCE D’ALBOY et Monsieur [R] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], 1er étage, sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à verser à la SCI RESIDENCE D’ALBOY la somme de 4063,98 euros (décompte arrêté au 24 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur l’intégralité de la somme ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [R] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 83 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI RESIDENCE D’ALBOY puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [R] [F] soit condamné à verser à la SCI RESIDENCE D’ALBOY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI RESIDENCE D’ALBOY ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à verser à la SCI RESIDENCE D’ALBOY une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection