Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

N° RG 24/07101 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOFP

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2025 50G

N° RG 24/07101 N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOFP

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL ANGEL C/ SAS GERDIS INVEST

[Y] le : à SCP HARFANG AVOCATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL ANGEL [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

SAS GERDIS INVEST [Adresse 2] [Localité 5]

défaillante

Aux termes d'un compromis synallagmatique de vente notarié en date du 29 juin 2023, la SARL ANGEL s'est engagée à vendre à la SAS GERDIS INVEST qui s'est engagée à l'acheter un bâtiment industriel avec terrain sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour un montant de 4 600 000 euros.

L'acte comportait, outre les conditions suspensives classiques, une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant de 4 600 000 euros, l'offre devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2023 et prévoyait une clause pénale d'un montant de 10 % du prix de la vente à l'encontre de la partie défaillante. La réitération de la vente était prévue pour le 30 septembre 2023.

Sans nouvelles de la SAS GERDIS INVEST, la SARL ANGEL lui a fait délivrer le 13 décembre 2023 une sommation de payer le montant de la clause pénale.

Faute de réponse, elle a suivant acte signifié le 19 août 2024, fait assigner au fond la SAS GERDIS INVEST devant le Tribunal judiciaire et demande au Tribunal de : CONSTATER que la clause résolutoire comprise dans le compromis de vente conclu entre les parties le 29 juin 2023, portant sur l’obtention d’un prêt, est défaillie du fait de l’inaction fautive de la société GERDIS INVEST ; En conséquence CONDAMNER la société GERDIS INVEST à payer à la société ANGEL sur le fondement de la clause pénale présente au dit compromis, la somme de 460.000 euros correspondant à 10 % du prix de vente ; CONDAMNER la société GERDIS INVEST aux entiers dépens de l’instance ; CONDAMNER la société GERDIS INVEST à payer à la société ANGEL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS GERDIS INVEST n'a pas constitué Avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

N° RG 24/07101 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOFP

L'article 1231-1 du code civil dispose en outre que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». En application de l’article 1231-5 du même code : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Enfin, l’article 1304-3 du code civil précise que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».

En l'espèce, le compromis de vente prévoyait à titre de condition suspensive au profit de l'acquéreur l'obtention d’un ou plusieurs prêts à hauteur du prix, au taux maximum de 4,2 % hors assurances, remboursable sur 20 ans, avant le 15 septembre 2023, faute de quoi la condition suspensive serait considérée comme non réalisée.

La clause prévoyait notamment que l'acquéreur « s'oblige également à notifier au dit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 22 septembre 2023, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ».

La SARL ANGEL affirme sans être contredite que la SAS GERDIS INVEST ne l'a jamais informée de diligences accomplies pour l'obtention d'un prêt.

Elle n'a pas procédé au versement du prix.

Le prix n'ayant pas été versé au plus tard le 30 septembre 2023, date la plus tardive prévue pour la réitération de la vente, et en l'absence de toutes nouvelles de la SAS GERDIS INVEST, l'inexécution est devenue définitive et le compromis de vente caduc.

En l'absence de tous justificatifs de démarches effectuées par l'acquéreur pour l'obtention du prêt, il sera considéré que celui-ci a empêché par son fait la réalisation de la condition suspensive prévue dans son intérêt d'obtention d'un prêt et que celle-ci est réputée accomplie.

Le compromis de vente prévoyait en outre sous un titre « stipulation de pénalité » que, « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre une clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente à titre de dommages et intérêts » et sous un autre titre « clause pénale », que « au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à

l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil une somme de 460 000 euros », ce qui n'est en réalité que la répétition de la première clause. La SAS GERDIS INVEST qui s'est refusée à exécuter son engagement sans aucun motif valable est alors de plein droit débitrice de la clause pénale sans qu'il y ait à rechercher si elle a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré. Elle a été mise en demeure de payer le montant de la clause pénale le 13 décembre 2023. Au regard de l'immobilisation du bien pendant presque 6 mois, de sa valeur vénale, mais en l'absence de tout autre élément sur le préjudice qui a résulté pour la SARL ANGEL de l'inexécution du compromis, notamment quant à une revente rapide ou non et pour quel montant du bien, il convient de réduire le montant de la pénalité qui apparaît excessive, à la somme de 200 000 euros. La SAS GERDIS INVEST sera ainsi condamnée à payer à la SARL ANGEL la somme de 200 000 euros en exécution de la clause pénale.

Partie perdante, la SAS GERDIS INVEST sera condamnée aux dépens outre à payer à la SARL ANGEL, au titre de l'équité, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE la SAS GERDIS INVEST à payer à la SARL ANGEL la somme de 200 000 euros en exécution de la clause pénale.

CONDAMNE la SAS GERDIS INVEST à payer à la SARL ANGEL la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SARL ANGEL du surplus de ses demandes.

CONDAMNE la SAS GERDIS INVEST aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT