Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01492 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I3JY Section 3 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’[Adresse 8] devenue S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [R], né le 12 Octobre 1976 au KOSOVO, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [H] [G] épouse [R], née le 26 Novembre 1983 en YOUGOSLAVIE, demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 décembre 2016, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L'EST a donné en location à Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] un logement à usage d'habitation situé au 7ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 391,51 € euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] un commandement de payer le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L'EST a fait assigner Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - Constater la résiliation du bail à compter du 22/04/2024 au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 19889 et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail d’habitation en vertu des dispositions de l’article 1217 du code civil, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] de corps et de biens du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, - Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] au paiement : - De l’arriéré locatif au montant de 2214,87 € arrêté à la date du 30/04/2024 outre les intérêts au taux legal à compter du jour du commandement de payer en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, - Du coût du commandement de payer soit 133,82 € - Du cout de la saisine de la CCAPEX soit 24,77 €, - Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] au paiement des loyers et des charges ou des indemnités d’occupations égales au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 01/05/2024 et jusqu’à la date de liberation effective et definitive des lieux soit 558,16 € -au jour de la rédaction de la présente assignation– ce montant étant indexable selon les conditions contractuelles et ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux legal à compter de chaque échéance, - Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] à payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procedure civile et la somme de 300 € au titre de dommages et intérêts au taux legal à compter du jugement à intervenir, - Ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] aux entiers frais et dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procedure civile,

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 octobre 2024 où elle a été retenue.

À cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L'EST, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Bien que régulièrement assignés par remise de l'exploit à personne pour Madame [H] [G] épouse [R] et à personne présente pour Monsieur [T] [R], ces derniers n’étaient ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 28 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.                 En l’espèce, le bail conclu le 19 décembre 2016 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 2250,85 euros.

Malgré plusieurs versements intervenus, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024. 

Depuis cette date, Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 558,16 euros au titre du logement et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, majorées des charges locatives dûment justifiées et majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires non comparants, n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 30 avril 2024 selon lequel les locataires sont redevables de la somme de 2214,87€ (déduction faite des frais de recouvrement) au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation au titre du logement incluant l’échéance d’avril 2024.

Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R], non comparants, ne justifient d’aucun paiement libératoire non pris en compte par le bailleur.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner en application de la clause de solidarité insérée dans le bail, solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] au paiement de la somme totale de 2214,87 €, terme d’avril 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d'occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024.

Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2214,87 € arrêté à la date du 30 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les locataires sont non comparants, ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation financière.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Faute de prouver la réalité de son préjudice, la partie demanderesse sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (133,82 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard des démarches accomplies, Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] seront condamnés in solidum à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2016 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L'EST et Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 7ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 avril 2024 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] à la somme de 558,16 € (cinq cent cinquante huit euros et seize centimes) (somme arrêtée au mois d’avril 2024) au titre du logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, étant majorée des charges locatives dûment justifiées et sera majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2214,87 € (deux mille deux cent quatorze euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation du logement (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant l'échéance d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par la société CDC HABITAT SOCIAL ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (133,82 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et Madame [H] [G] épouse [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,