Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00064 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLHA

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [Z] [F] [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 6] comparant

Mme [T] [I] [Adresse 9] [Adresse 2] [Localité 6] non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : Me LACROIX Copie certifiée conforme à l’original à : M.[F], délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [Z] [F] et Mme [T] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 31 juillet 2023, moyennant un loyer mensuel de 675,94€, outre 245,61€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3671,92€ a été délivré à M. [Z] [F] et Mme [T] [I] le 14 décembre 2023.

Devant l'absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 16 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 18 avril 2024, a fait assigner M. [Z] [F] et Mme [T] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [Z] [F] et Mme [T] [I] et de tous occupants de leur chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;La condamnation solidaire, à titre provisionnel, de M. [Z] [F] et Mme [T] [I] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire, à titre provisionnel, de M. [Z] [F] et Mme [T] [I] à lui payer la somme de 4888,09€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation solidaire de M. [Z] [F] et Mme [T] [I] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 10.816,70€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire aux locataires en l’absence de tout paiement depuis mai 2024.

M. [Z] [F] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300€ en règlement de l’arriéré. Il explique avoir perdu son emploi car l’entreprise dans laquelle il travaillait a fermé. Il a cependant retrouvé un emploi dans le milieu hospitalier en septembre 2024 et perçoit à ce titre entre 1500€ et 2000€. Mme [I] perçoit quant à elle entre 800€ et 900€. Ils ont deux enfants à charge.

Mme [T] [I], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La CAF des Yvelines a été saisie le 8 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3671,92€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [Z] [F] et Mme [T] [I] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [Z] [F] et Mme [T] [I] restent devoir la somme de 10.816,70€ à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

M. [Z] [F] et Mme [T] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, que M. [F] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article 8), au paiement à titre provisionnel de la somme de 10.816,70€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3671,92€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 14 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [F] sollicite des délais de paiement. La SA ANTIN RESIDENCES s'y oppose.

M. [F] perçoit un salaire de l'ordre de 1500 à 2000€. M. [I] perçoit entre 800 et 900€. Ils ont deux enfants à charge.

M. [F] propose de verser 300€ en sus du loyer courant mais les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, aucun versement n’ayant été réalisé au profit du bailleur depuis mai 2024 (étant précisé qu’antérieurement, aucun loyer n’avait été réglé depuis décembre 2023), et l'arriéré locatif s'élève désormais à plus de 10.000€. [Localité 7] est de constater qu’ils ne répondent pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette des locataires et d'ordonner leur expulsion.

M. [F] sera par conséquent déboutés de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [Z] [F] et Mme [T] [I], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 15 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [Z] [F] et Mme [T] [I] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [Z] [F] et Mme [T] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [F] et Mme [T] [I] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, une somme de 10.816,70€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.671,92€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 14 décembre 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [F] et Mme [T] [I] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE M. [Z] [F] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [F] et Mme [T] [I] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge