Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00066 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLHD

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [U] [G] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 6] comparant Mme [I] [M] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 5] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : Me LACROIX Copie certifiée conforme à l’original à : M.[G] et Mme [M] délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [U] [G] et Mme [I] [M] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°18 situés [Adresse 7] par contrats distincts du 15 mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 535,60€, outre 179,91€ de provision sur charges s’agissant du logement, et de 41,34€ s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1787,03€ a été délivré à M. [U] [G] et Mme [I] [M] le 19 décembre 2023.

Devant l'absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 31 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 2 août 2024, a fait assigner M. [U] [G] et Mme [I] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires ;L’expulsion de M. [U] [G] et Mme [I] [M] et de tous occupants de leur chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;La condamnation solidaire, à titre provisionnel, de M. [U] [G] et Mme [I] [M] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire, à titre provisionnel, de M. [U] [G] et Mme [I] [M] à lui payer la somme de 1252,66€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation solidaire de M. [U] [G] et Mme [I] [M] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 2326,38€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire aux locataires.

M. [U] [G] et Mme [I] [M] comparaissent en personne et reconnaissent l’existence d’une dette locative, mais précisent avoir effectué un récent versement de 1500€ au profit du bailleur (le 15 novembre 2024), de sorte que l’arriéré ne s’élèverait plus qu’à la somme de 800€. Ils demandent à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Ils expliquent que Mme [M] est en congé parental, de sorte que le couple vit du seul salaire de M. [G], d’où leurs difficultés financières. Mme [M] perçoit 300€ et M. [G] est en CDI pour un salaire de 1600€. Ils perçoivent par ailleurs l’APL à hauteur de 115€ et des allocations familiales de l’ordre de 190€.

La transmission sous 15 jours d’une note en délibéré a été sollicitée auprès du bailleur, afin de faire parvenir un décompte actualisé au tribunal, tenant compte du versement de 1500€ dont font état les locataires à l’audience. Celle-ci n’a toutefois pas été transmise dans le délai imparti par la SA ANTIN RESIDENCES.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, les baux signés par les parties contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1787,03€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [U] [G] et Mme [I] [M] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 février 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [U] [G] et Mme [I] [M] restent la somme de 2326,38€ à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

M. [U] [G] et Mme [I] [M] indiquent avoir effectué un versement de 1500€ au profit du bailleur le 15 novembre 2024, mais n’apportent aucun élément de nature à en justifier, et le bailleur n’a pas transmis de décompte actualisé en cours de délibéré dans le délai qui lui a été imparti.

Par conséquent, la créance sera arrêtée au montant tel qu’il figure dans le dernier décompte produit, et M. [U] [G] et Mme [I] [M] seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article 8), au paiement à titre provisionnel de la somme de 2326,38€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1787,03€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, étant précisé que les versements postérieurement effectués par les locataires seront à déduire de l’arriéré locatif.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [U] [G] et Mme [I] [M] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La SA ANTIN RESIDENCES s’y oppose, aux motifs que les versements de loyers sont irréguliers et que le dernier loyer n’a pas été payé par M. [U] [G] et Mme [I] [M].

M. [U] [G] et Mme [I] [M] proposent de verser 100€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux. En outre, il convient de considérer que les versements faits par les défendeurs avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’ils ont ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant leur bonne foi et leur volonté de rester dans les lieux (600€ versés en octobre, 1000€ en août, 1700€ en juillet 2024), étant précisé qu’ils indiquent à l’audience avoir effectué un versement de 1500€ en date du 15 novembre 2024, soit antérieurement à l’audience. Ce dernier n’apparait pas au décompte compte tenu de son caractère récent, néanmoins faute pour le bailleur d’avoir produit un décompte actualisé en cours de délibéré, comme sollicité, la réalité de ce versement ne saurait être écartée.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que les défendeurs sont en situation de régler leur dette locative. En effet, Mme [M] perçoit 300€ et M. [G] est en CDI pour un salaire de 1600€. Ils perçoivent par ailleurs l’APL à hauteur de 115€ et des allocations familiales de l’ordre de 190€.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [U] [G] et Mme [I] [M], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA ANTIN RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [U] [G] et Mme [I] [M] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [I] [M] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, une somme de 2326,38€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1787,03€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 décembre 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE M. [U] [G] et Mme [I] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 100€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [U] [G] et Mme [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que M. [U] [G] et Mme [I] [M] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [I] [M] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [I] [M] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge