Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00275 - N° Portalis DB22-W-B7I-SI4Z

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA [Adresse 5] [Localité 1] [Localité 2] représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

M. [Y] [W] [Adresse 4] 4ème étg. [Localité 6] comparant

Mme [B] [U] [Adresse 4] 4ème étg. [Localité 6] non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me HALIMI Copie certifiée conforme à l’original à : M.[W] délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM VILOGIA a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [B] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 12 octobre 1992, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 534,89€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 11.821,72€ a été délivré à M. [Y] [W] et Mme [B] [U] le 4 avril 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 avril 2024.

Devant l'absence de régularisation, la SA VILOGIA, par acte du 24 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 25 juillet 2024, a fait assigner M. [Y] [W] et Mme [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à lui payer la somme de 1000€ ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de M. [Y] [W] et Mme [B] [U] et de tous occupants des lieux de leur chef ;La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à lui payer la somme de 360€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 15.791,84€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs en l’absence de reprise du paiement des loyers.

M. [Y] [W] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement des loyers, outre la somme de 265€ par mois. Il affirme avoir réglé la somme de 782€ au bailleur la veille de l’audience. Il s’engage à faire des versements supplémentaires lorsqu’il en aura la possibilité. Il indique percevoir un salaire de 1600€, tandis que Mme [U] perçoit 220€. Ils ont déposé un dossier de surendettement.

Mme [B] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par courrier en date du 6 décembre 2024, le bailleur a fait parvenir au tribunal un décompte de la dette locative actualisé au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 3).

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 11.821,72€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [Y] [W] et Mme [B] [U] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que M. [Y] [W] et Mme [B] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15.928,47€ à la date du 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

M. [Y] [W] et Mme [B] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, que M. [W] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 15.928,47€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il n’y a pas lieu à condamnation solidaire en l’absence de disposition légale ou contractuelle prévoyant la solidarité en l’espèce.

Ils seront en outre condamnés au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er décembre 2024, jusqu'à la libération des lieux.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [Y] [W] sollicite des délais de paiement. La SA VILOGIA s'y oppose.

M. [W] déclare à l’audience qu’il perçoit un salaire de l'ordre de 1600€, tandis que Mme [U] percevrait un salaire de l’ordre de 2200€, toutefois il ressort du rapport social, basé sur les déclarations des défendeurs et sur leur avis d’imposition 2024, que M. [W] percevrait l’allocation de retour à l’emploi à hauteur de 898€ et Mme [U] une pension de retraite de 173€. La travailleuse sociale préconise le dépôt d’un dossier de surendettement, ce que M. [W] confirme avoir fait à l’audience.

M. [W] propose de verser 265€ en sus du loyer courant mais les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, malgré les déclarations de M. [W] à l’audience (le décompte actualisé au 2 décembre 2024 ne faisant état d’aucun versement au profit du bailleur depuis janvier 2024, soit depuis près d’un an) et l'arriéré locatif s'élève désormais à plus de 15.000€. En outre, force est de constater que la somme que M. [W] propose de verser ne permettrait pas d'apurer l'arriéré dans les délais légaux et que leurs ressources mensuelles apparaissent insuffisantes pour envisager des mensualités plus élevées. Ainsi, les défendeurs ne répondent pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette des locataires et d'ordonner leur expulsion.

M. [W] sera par conséquent déboutés de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [Y] [W] et Mme [B] [U], partie perdante au principal, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SA VILOGIA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 juin 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [Y] [W] et Mme [B] [U] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [Y] [W] et Mme [B] [U] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à payer à la SA VILOGIA une somme de 15.928,47€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à payer à la SA VILOGIA à compter du 1er décembre 2024 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE M. [Y] [W] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [Y] [W] et Mme [B] [U] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge