Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00220 - N° Portalis DB22-W-B7I-SFKV

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

Mme [W] [X] [Y] [Adresse 4] [Adresse 9] [Adresse 8] [Localité 5] comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me HALIMI Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [X] [Y] délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

L’OPIEVOY, aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCES, a donné à bail à Mme [W] [X] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 2] [Adresse 7] par contrat du 23 décembre 2015, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 511,35€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1349,74€ a été délivré à Mme [W] [X] [Y] le 29 novembre 2023.

Devant l'absence de régularisation, la SA LES RESIDENCES, par acte du 13 juin 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 14 juin 2024, a fait assigner Mme [W] [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : La condamnation de Mme [W] [X] [Y] à lui payer la somme de 2091,52€ au titre d’arriéré locatif ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers ;La condamnation de Mme [W] [X] [Y] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;L’expulsion de Mme [W] [X] [Y] et de tous occupants des lieux de son chef ;L’autorisation de procéder au transport et à la séquestration des meubles présents dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de Mme [W] [X] [Y] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 4 novembre 2024 à la somme de 1617,06€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse.

Mme [W] [X] [Y] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80€ en règlement de l’arriéré. Elle indique percevoir un salaire de l’ordre de 1800€. Elle ajoute avoir fait un versement de 600€ au profit du bailleur en octobre, lequel n’apparait pas au dernier décompte produit par celui-ci.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La CAF des Yvelines a été saisie le 25 avril 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1349,74€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [W] [X] [Y] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [W] [X] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1340,72€ à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [W] [X] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1340,72€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [W] [X] [Y] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas.

Mme [W] [X] [Y] propose de verser 80€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux. Elle a repris le paiement intégral du loyer depuis février 2024, auquel elle ajoute régulièrement des suppléments.

Par ailleurs, il ressort du dossier que Mme [W] [X] [Y] perçoit un salaire de l'ordre de 1900€ en tant qu’aide-soignante, outre 200€ de pension alimentaire pour sa fille. Elle apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement et en accord avec le bailleur.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [X] [Y], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA LES RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [W] [X] [Y] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 30 janvier 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [W] [X] [Y] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 1340,72€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [W] [X] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 16 mensualités de 80€ chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour Mme [W] [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que Mme [W] [X] [Y] soit condamnée à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [W] [X] [Y] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [X] [Y] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge