Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5]

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REFERENCES : N° RG 24/09331 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2BA4

Minute :

1001 VIES HABITAT Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [F] [E] Représentant : Me Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB258

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me FEUGNET

Copie et dossier délivrés à : Me BREUILLER

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

1001 VIES HABITAT, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne, assisté de Me Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 janvier 2023, 1001 Vies Habitat SA a donné à bail à M. [F] [E] un logement situé [Adresse 3], outre un jardin et un emplacement de stationnement situés à la même adresse, pour un loyer hors charges de 583,03 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 200,58 €.

Le 18 septembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [F] [E].

Des loyers étant demeurés impayés, 1001 Vies Habitat SA a fait signifier à M. [F] [E], par exploit de commissaire de justice du 29 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 400,46 €, visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 27 mars 2007.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 août 2024, 1001 Vies Habitat SA a fait assigner M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

1001 Vies Habitat SA, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o ordonner l'expulsion de M. [F] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o condamner M. [F] [E] à payer : ? la somme de 1 445,73 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance d'octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 390,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail conclu le 31 janvier 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [F] [E] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [F] [E], comparant, assisté, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire d'un montant mensuel de 50 euros. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 18 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort qu'il perçoit des ressources mensuelles d'un montant de 1 229,12 euros, qu'il n'a pas d'autres dettes, qu'il a un enfant à charge, qu'il a repris le paiement du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les parties s'entendent pour admettre que le litige en cours est relatif à l'application du contrat de bail conclu 30 janvier 2023, ayant pour objet un logement situé [Adresse 3], outre un jardin et un emplacement de stationnement situés à la même adresse. Ce bail contient effectivement une telle une clause résolutoire en son article 14.

Si un commandement de payer a été signifié le 29 mars 2024 pour la somme en principal de 2 400,46 €, celui-ci vise la mise en œuvre d'un contrat de location prenant effet le 27 mars 2007, et la clause résolutoire qu'il contient.

Or, aucune des parties ne soutient que ce contrat était en cours au jour de la signification de ce commandement de sorte que celui-ci ne peut être regardé comme ayant sorti ses effets.

En conséquence, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition des effets d'une clause résolutoire inexistante. Les demandes d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article L. 741-2 du code de la consommation dispose qu'en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du que M. [F] [E] doit payer un loyer d'un montant de 583,03 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 200,58 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 831,38 euros, hors APL et RLS.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [E] restait devoir la somme de 2 474,40 euros à la date du 15 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus.

Néanmoins, le décompte produit à la cause inclut au crédit du locataire une somme de 1 574,78 euros, imputée le 12 janvier 2024, en application de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis en date du 18 septembre 2023.

Néanmoins, au jour de ladite décision, la dette locative s'élevait à la somme de 2 023,66 euros de sorte que c'est ce montant qu'il convient de retenir au titre de l'effacement des dettes du locataire.

Aussi, la dette doit être arrêtée au 15 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, à la somme de 2 025,52 euros.

Par ailleurs, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 323,94 euros.

En outre, les parties s'entendent pour admettre que des loyers ont été imputés sans fondement au titre du box et du jardin mis à disposition du locataire, depuis le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du locataire, soit depuis le 18 septembre 2023. La somme retenue doit être de 541,27 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [E] au paiement d'une somme de 1 160,31 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 15 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 466,67 € à compter du 28 août 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement.

o Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le locataire propose de régler sa dette en mensualité de 50 euros par mois.

Il justifie de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience. Il ressort du diagnostic social et financier et des pièces qu'il a fournies qu'il perçoit des ressources mensuelles d'un montant d'environ 1 500 euros par mois, ce qui lui permet d'assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il apparaît donc en mesure de régler sa dette locative.

En conséquence, des délais lui seront accordés selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 29 mars 2024, non nécessaire à la présente procédure.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 31 janvier 2023 entre 1001 Vies Habitat SA et M. [F] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre un jardin et un emplacement de stationnement situés à la même adresse ;

REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à 1001 Vies Habitat SA la somme de 1 160,31 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 15 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 466,67 € à compter du 28 août 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [F] [E] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 160,31 euros, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE 1001 Vies Habitat SA de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 29 mars 2024 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION