Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.C.I. JFM DEVELOPPEMENT 8 Lieu-Dit La Redallière 44390 NORT-SUR-ERDRE

représentée par Maître Antoine FREZOU, avocat au barreau de NANTES

D'une part, DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D] 17 Rue du Gros Chêne Appartement 6 44300 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 septembre 2024 Date des débats : 05 septembre 2024 Délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01338 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6UD

Copies aux parties le : CCC à Maître Antoine FREZOU, CCC à Monsieur [H] [D]+ préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 6 février 2011, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [M] [K] a donné à bail à Monsieur [H] [D], un local à usage d'habitation numéro 6 sis 17 rue du gros chêne à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 355 euros, outre une provision sur charges de 65 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte notarié du 30 novembre 2022, la société ADEV a vendu à la SCI JFM DEVELOPPEMENT un ensemble immobilier sis 17 rue du Gros Chêne à Nantes (44300).

Des loyers restant impayés, par acte du 11 septembre 2023, la SCI JFM DEVELOPPEMENT lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI JFM DEVELOPPEMENT a assigné Monsieur [H] [D] en référé devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir résilier le bail signé le 6 février 2011 par acquisition de la clause résolutoire et condamner Monsieur [H] [D] au paiement des loyers et charges échus et impayés et d’une indemnité d'occupation.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SCI JFM DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a déposé des conclusions et de nouvelles pièces précisant qu’aucun paiement n’était intervenu. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [H] [D] n’a pas comparu et personne pour le représenter. L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal. L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en l’absence de preuve de la notification des conclusions récapitulatives n°1 et des pièces 5 et 6 au défendeur, celles-ci seront écartées.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Monsieur [H] [D] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-II de la loi du la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) » L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la CCAPEX a été saisie le 26 octobre 2023, soit plus deux mois avant l’assignation. En revanche, la demanderesse, aujourd’hui propriétaire de l’ensemble immobilier loué, ne justifie pas de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Ce point a été soulevé d’office à l’audience, comme en atteste la note d’audience, de sorte que la réouverture des débats n’est pas nécessaire.

En conséquence, la demande aux fins de résiliation du bail est irrecevable. Dès lors, les demandes afférentes telles que l’expulsion et la condamnation à des indemnités d'occupation deviennent sans objet. Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [H] [D] ne s'est pas présenté devant le tribunal, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée. En outre, l’assignation n’ayant pas été dénoncée à la Préfecture, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi pour éclairer le tribunal sur la situation de celui-ci.

La SCI JFM DEVELOPPEMENT sollicite le paiement par provision d’un arriéré de loyer de 2 847.24 euros. Cependant, elle ne verse aucun décompte à l’appui de ses prétentions, de sorte que le tribunal, malgré l’existence d’un contrat, ne peut s’assurer du montant et de la nature des sommes dues ni constater un éventuel paiement libératoire, de sorte que la créance n’est pas certaine et donc contestable. En conséquence, la SCI JFM DEVELOPPEMENT sera déboutée de cette demande et, de fait, de celle relative au sort du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

La SCI JFM DEVELOPPEMENT, qui succombe, supportera les dépens l’instance. L’équité commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI JFM DEVELOPPEMENT visant à la résiliation du bail conclu le 6 février 2011, entre Monsieur [M] [K] et Monsieur [H] [D] portant sur un local à usage d'habitation numéro 6 sis 17 rue du gros chêne à Nantes (44300) et ses accessoires ; DECLARE devenues sans objet les demandes afférentes relatives à l’expulsion et à la condamnation au paiement d’indemnités d'occupation ; DEBOUTE la SCI JFM DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ; DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE la SCI JFM DEVELOPPEMENT aux dépens ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M.HORTAIS                                                                S. ZARIFFA