Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 16/01/2025 à : Me Ludivine LUBAKI, Me Alice ANTOINE

Copie exécutoire délivrée le : 16/01/2025 à : Me Isabelle CLAVERIE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond N° RG 23/09896 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S5P N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDERESSE La SC DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son mandataire, le cabinet R. MICHOU, [Adresse 5], représentée par Me Isabelle CLAVERIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1881

DÉFENDEURS Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874 Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874 Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 janvier 2025 PCP JCP fond - N° RG 23/09896 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S5P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 1980, la Société Civile de l'immeuble [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7].

Par avenant du 10 octobre 1996, le bail a été étendu à deux mansardes situées au 6è étage et Mme [V] [S] est devenue cotitulaire du bail.

L’une des mansardes est occupée par M. [W] [R]. Par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2023, la Société Civile de l'immeuble [Adresse 1] a assigné M. [D] [T], Mme [V] [S] et M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : RESILIER à effet immédiat le bail du 27 décembre 1980 et l'avenant du 10 octobre 1996, ORDONNER à M. [T], Mme [S] et M. [R] de manière conjointe et solidaire à procéder à la réparation des désordres subis par la SC de l'immeuble du [Adresse 1] et remise en état des lieux conformément aux normes sanitaires en vigueur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de 30 jours du jugement à intervenir, ORDONNER l'expulsion, dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de M. [T] et Mme [S] des lieux loués au [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de leurs chefs y compris M. [R], occupant sans droit ni titre, et de leurs biens, de justifier de l'acquittement des charges locatives et de remettre les clefs, AUTORISER la SC de l'immeuble [Adresse 1] à les expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, faire constater et estimer le réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l'estime utile, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers pour sureté des loyers échus et des charges locatives, CONDAMNER solidairement M. [A], Mme [S] et M. [R] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi FIXER à la charge de M. [D] [A] et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel et aux charges comprises, jusqu'à complète libération des lieux, soit la somme de 2.277,24 euros par mois, CONDAMNER solidairement M. [A], Mme [S] et M. [R] à lui payer 1a somme de 2.000 euros HT, soit· 2.400 euros TTC, en application des dispositions de l'article 700 du CPC, et aux dépens. Appelée à l’audience du 27 février 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 octobre 2024 à la suite de demandes de renvois de l’une des parties.

À l'audience du 25 octobre 2024 la demanderesse, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande, le rejet des demandes adverses, de sommer M. [D] [T] de produire copie de sa CNI et de ses déclarations d’impôts à l’IR et avis d’imposition sur les années 2021 à 2024, de fixer à la charge de M. [D] [A] et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer trimestriel et aux charges, jusqu'à complète libération des lieux, soit la somme de 2.277,24 euros par mois, et maintient ses autres demandes. M. [D] [T] et Mme [V] [S], assistés de leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. M. [W] [R], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement sollicite le rejet des demandes de la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1]. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 446-1 al 1er du code de procédure civile, il ne sera pas tenu compte du courrier adressé par la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] au tribunal en cours de délibéré.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande de communication de pièces par M. [W] [R]

La Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] n’explicite pas en quoi M. [W] [R] pourrait être obligé de lui délivrer copie de sa pièce d’identité, de ses déclarations d’impots et avis d’impositition ni l’intérêt qu’elle aurait à une telle communication qui serait de tout évidence inopérantes à démontrer le paiement d’un loyer. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Sur la sous-location En l’espèce, il est établi que M. [D] [T] et Mme [V] [S] hébergent M. [W] [R]. Néanmoins, outre ses allégations, la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve qu’il s’agirait d’une situation de sous-location. La seule apposition du nom sur la boite aux lettres est insuffisante. Il n’est pas davantage démontré que les locataires n’occuperaient pas le logement.

Sur le perçage de la conduite d’aération Aux termes de l’article 1382 du code civil les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.

Il n’est pas contesté que M. [W] [R] a tenté d’installer un urinoir sur une conduite d’aération, en ayant considéré à tort qu’il s’agissait d’une conduite d’évacuation des eaux usées, ce qui a provoqué un écoulement dans l’appartement de Mme [Y] [B] situé à l’étage inférieur.

La demanderesse produit un courriel et des photographies qui lui ont été adressés par Mme [B] le 16 juin 2023 laquelle indique : « Après que j’ai constaté une fuite venant de la bouche d’aération dans mes toilettes, il y a eu un énorme écoulement liquide. C’est avec horreur que je me suis rendue compte qu’il s’agissait d’urine. Un monsieur vivant au 6è étage m’a confirmé avoir uriné en haut pour ne pas descendre, étant diabétique (…) ».

Elle produit par ailleurs l’attestation de Mme [B] qui relate « le 16 juin 2023 j’ai pu voir une grosse tache noire sur le sol de mes toilettes, partiellement sèche, j’ai constaté qu’elle avait été liquide, poisseuse (…) quelques heures plus tard la bouche d’aération s’est remise à couler … je me suis rendue compte que le liquide était de l’urine … un homme a sonné chez moi alerté par mes hurlements et m’a avoué avoir uriné dans le tuyau d’au-dessus prétextant qu’avant il s’agissait de toilettes … il a offert de nettoyer ».

La Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] produit par ailleurs une facture établie le 21 juin 2023 par l’entreprise de plomberie La Capétienne rapportant que « l’occupant de la chambre du 6è étage a percé une fonte passant dans ce local …a installé un tube PVC sur collier, cet ouvrage étant destiné à pouvoir uriner sans descendre dans le logement [T] situé au 5è étage, que la canalisation n’est pas une chute eaux usées ou eaux vanne, c’est une aération du logement du 5è étage …l’urine est directement arrivée dans le logement du 5è étage de Mme [B]. »

Il ressort de ces constatations concordantes et suffisamment circonstanciées que contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, M. [W] [R] a effectué un premier essai, ce qui a occasionné le premier écoulement, puis a uriné dans le conduit. En revanche l’écoulement de matières fécales n’est aucunement démontré.

M. [D] [T] et Mme [V] [S], locataires, sont responsables de ce trouble causé par M. [W] [R] qu’ils hébergent (Civ. 3è 10 novembre 2009 n° 09-11.027).

Néanmoins, ces faits sont isolés ; il n’est pas fait état de ce qu’ils se seraient reproduits. S’ils ont été particulièrement désagréables pour Mme [B], ils ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Sur les objets déposés dans les parties communes Il n’est pas démontré par la demanderesse que les faits se soient répétés ou qu’ils aient causé de graves désordres pouvant justifiant la résiliation du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] sera déboutée de sa demande en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation. Sur les travaux En l’espèce, la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] demande la réparation des « désordres subis et la remise en état des lieux conformément aux normes sanitaires en vigueur ». Or, elle a omis de préciser les désordres visés et de détailler les travaux qui lui semblent nécessaires comme d’indiquer les normes sanitaires dont elle entend demander l’application. La demande, trop imprécise, sera rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. En l’espèce, la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] sollicite sur le fondement susvisé la condamnation solidaire de M. [D] [T], Mme [V] [S] et M. [W] [R] au paiement de la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice moral et financier. Elle ne fait aucunement la démonstration de son préjudice moral. Par ailleurs le préjudice financier est établi à hauteur de 248,93 euros (cf facture de la société VAISSIERE du 23 août 2024). M. [D] [T] et Mme [V] [S] seront solidarement condamnés à payer cette somme à la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] en réparationd de son préjudice financier. En revanche M. [W] [R] ne peut être condamné sur le terrain de la responsabilité contractuelle. La Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] sera en conséquence déboutée de sa demande mal fondée à son égard. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La Société Civile de l’immeuble [Adresse 1], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En équité la demande de M. [D] [T] et Mme [V] [S] présentée sur ce fondement sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [W] [R] ;

DEBOUTE la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande aux fins de résiliation du contrat de bail et de ses demandes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande de travaux sous astreinte ;

DEBOUTE la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidiairement M. [D] [T] et Mme [V] [S] à payer à la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 248,93 euros en réparation de son préjudice financier ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la Société Civile de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE JUGE