Demande aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07195 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJI3W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 mars 2024-Juge de l'exécution de [Localité 7]- RG n° 24/02807

APPELANTS

Madame [W] [M] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Monsieur [R] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

INTIMÉE

S.A.R.L. [8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Plaidant par Me Thomas MLICZAK de la SELEURL MARGAUX HORSTMANN SELARL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Valérie Distinguin, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

-contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er juillet 2015, M. [R] [O] et Mme [W] [M], épouse [O], ont consenti un bail commercial à la société [11], portant sur un local situé [Adresse 2], bail qui a ensuite été cédé à la société [10], puis à la Sarl [9] le 25 février 2021.

Par ordonnance du 23 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, a notamment :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies au 8 août 2022 ;

- condamné la société [9] à régler aux époux [O] la somme provisionnelle de 24 993,64 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités impayés, terme de janvier 2023 inclus, en deniers et quittances ;

- autorisé la société [9] à se libérer de la provision ci-dessus allouée en 3 acomptes mensuels de 8 332 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

- dit que ces acomptes seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement devant intervenir le mois suivant celui de la signification de l'ordonnance ;

- dit que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société [9] se libère de sa dette selon ces modalités ;

- dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte et d'un seul des loyers courants à leur échéance,

* l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

* les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

* la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

* il pourra être procédé à l'expulsion de la société [9] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

* la société [9] devra payer mensuellement aux époux [O] à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes, jusqu'à complète libération des lieux.

Cette décision a été signifiée à la société [9] le 19 avril 2023, et un commandement de quitter les lieux lui a été délivré par acte du 7 août 2023.

La société [9] a été expulsée le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la société [9] a fait assigner les époux [O] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir déclarer nul le commandement de quitter les lieux, ainsi que le procès-verbal d'expulsion du 13 février 2024, et de voir prononcer sa réintégration.

Par jugement du 22 mars 2024, le juge de l'exécution a :

- prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux du 7 août 2023 ;

- prononcé la nullité du procès-verbal d'expulsion du 13 février 2024 ;

- ordonné la réintégration de la société [9] dans le local situé [Adresse 3] :

- débouté la société [9] de sa demande de dommages-intérêts ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné les époux [O] à verser à la société [9] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les époux [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum les époux [O] aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a considéré que la dette locative avait été apurée avant la signification de l'ordonnance de référé du 23 février 2023 et qu'en conséquence, la clause résolutoire ne pouvait plus être acquise sur le fondement de cette décision ; que M. et Mme [O] n'établissant pas qu'au jour de l'audience, la société [9] n'était pas à jour du paiement des loyers et charges prévus au bail, il y avait lieu d'ordonner sa réintégration, mais que les bailleurs n'apparaissant pas de mauvaise foi, le prononcé d'une astreinte n'était pas justifié.

Par déclaration du 12 avril 2024, les époux [O] ont formé appel de cette décision.

Par conclusions du 10 juin 2024, ils demandent à la cour d'appel de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

En conséquence, statuant à nouveau,

- rejeter toutes les demandes de la société [9] ;

- ordonner l'expulsion de la société [9] des locaux litigieux, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- condamner la société [9] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société [9] aux dépens de l'instance.

Ils contestent le fait que la dette locative ait été apurée avant la signification de l'ordonnance du 23 février 2023. Ils soutiennent que la conservation de l'un des chèques adressé par le preneur en règlement de son arriéré n'équivalait pas une acceptation de paiement, que ce chèque ne pouvait constituer un paiement libératoire, puisqu'il n'était pas intervenu aux dates prévues par le bail, et enfin que ce chèque n'était pas encaissable à la date prévue au bail. En outre, ils ajoutent qu'en réglant avec retard les échéances de loyer courant, l'intimée n'a pas respecté les termes de l'ordonnance ; Ils observent que le premier juge a, par deux fois, inversé la charge de la preuve en retenant d'une part, que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d'un défaut de paiement du loyer d'avril 2023 alors que c'est au débiteur de prouver qu'il a réglé la somme lui incombant, et d'autre part, qu'ils ne rapportaient pas la preuve de ce que le preneur n'était pas à jour de ses paiements au jour de l'audience, alors que c'est encore au débiteur qu'il appartient de démontrer qu'il n'existe aucun arriéré.

Par conclusions du 10 juillet 2024, la société [9] demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement du 22 mars 2024, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

En conséquence, statuant à nouveau,

- la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

- condamner les époux [O] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum les époux [O] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner in solidum les époux [O] aux entiers dépens, 

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que le non-paiement à leur échéance des loyers postérieurs à l'apurement des délais ne peut entrainer l'acquisition de la clause résolutoire, pourvu que le règlement de l'arriéré locatif soit intervenu, même de manière anticipée ; que c'est à juste titre que le juge de l'exécution a relevé qu'elle avait apuré sa dette locative avant le prononcé de l'ordonnance et qu'en conséquence, la clause résolutoire ne produisait pas ses effets, la question des loyers postérieurs à l'apurement de l'arriéré étant sans objet sur les effets de la clause résolutoire. Ils contestent également que le montant de l'arriéré retenu par le juge des référés ait été inférieur à ce qu'ils devaient en réalité, puisque le montant retenu par le juge a été fixé en considération des pièces produites par les époux [O], et qu'en tout état de cause, le décompte ayant servi de fondement à la résiliation du bail et à l'expulsion est manifestement tronqué.

Ils ajoutent que les appelants ont renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire au motif qu'ils ont continué de lui facturer des loyers postérieurement au commandement de quitter les lieux ; qu'elle n'a fait l'objet d'aucun retard de paiement pendant la libération de sa dette dans les termes de l'ordonnance de référé ; qu'en effet, il ne peut lui être reproché d'avoir effectué les règlements par chèque alors que l'ordonnance n'a fixé aucune modalité particulière de paiement, que les époux [O] ont encaissé le chèque remis à la barre le jour de l'audience des référés sans opposer de contestation et qu'ils ne justifient pas du défaut de provision alléguée du dernier chèque qu'elle leur a adressé.

SUR CE,

Sur la validité du commandement de quitter les lieux et du procès-verbal d'expulsion :

Selon l'article R. 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En vertu de l'article L. 131-31 du code monétaire et financier, le chèque est payable à vue. Toute mention contraire est réputée non écrite. Le chèque présenté au paiement avant le jour indiqué comme date d'émission est payable au jour de la présentation.

Aux termes de l'ordonnance rendue le 23 février 2023, le juge des référés a condamné la société [9] à régler aux époux [O] la somme provisionnelle de 24 993,64 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités impayés, terme de janvier 2023 inclus et l'a autorisée à se libérer de la provision en 3 acomptes mensuels de 8 332 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde, en précisant que ces acomptes seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement devant intervenir le mois suivant celui de la signification de l'ordonnance.

Le juge de l'exécution n'ayant pas le pouvoir de modifier le dispositif de la décision de justice conformément à l'alinéa 2 de l'article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution visé plus avant, c'est de manière inopérante que les appelants font valoir aux termes de leurs écritures d'appel que la dette serait en réalité de 32.408,89 euros et non de 24 993,64 euros comme retenue par le juge des référés.

Il est établi que pour s'acquitter de la dette, la société [9] a versé la somme de l0.521,53 euros par un chèque dont l'encaissement le 26 janvier 2023 n'est pas contesté, puis a émis deux chèques d'un montant identique de 7.875 euros qui devaient être encaissés de manière différée les 15 février et 15 mars 2023, soit une somme totale de 26.271,53 euros.

Si le premier chèque de 7.875 euros a été encaissé le 22 février 2023, le second a été conservé par le conseil des bailleurs qui ne l'a pas porté en banque, ces derniers expliquant qu'ils n'avaient aucune obligation d'accepter de retarder l'encaissement du loyer de mars exigible le 1er du mois et exigeant à la place un paiement par virement.

Cependant, ainsi que l'a justement relevé le juge de l'exécution et le fait valoir l'intimée, s'il apparaît que le chèque, produit en original par les époux [O], est barré par une croix au stylo noir, force est de constater qu'il n'a pas été restitué au tireur et qu'il n'est donc pas démontré que les bailleurs l'aient refusé, pas plus qu'il n'est établi que la provision de 7.875 euros faisait défaut dès lors que ce chèque n'a jamais été porté à l'encaissement. C'est donc à juste titre que le juge de l'exécution a considéré ce paiement comme libératoire, peu importe qu'il n'ait pas été effectué le 1er du mois puisqu'il s'agissait de solder des causes de l'ordonnance de référé et non de régler le loyer courant.

C'est vainement que les appelants reprochent ensuite au juge de l'exécution d'avoir inversé la charge de la preuve en prétendant qu'ils n'apportaient pas la preuve de l'absence de provision du chèque. En effet, dès lors qu'il est justifié de la remise de ce second chèque de 7.875 euros, il appartenait aux bailleurs de le présenter au paiement au tiré et de s'assurer ainsi de la provision suffisante, le non-encaissement du règlement n'étant pas imputable à la société débitrice.

Il résulte de ces constatations que le montant de l'arriéré locatif tel que fixé dans l'ordonnance de référé a été intégralement apuré avant même la signification de la décision intervenue le 19 avril 2023. Aussi, la clause résolutoire n'a pas pu produire ses effets. En outre, s'il est exact que le loyer d'avril n'a pas été réglé à sa date d'exigibilité le 1er du mois mais seulement le 4 mai, force est de constater que l'ordonnance n'avait pas encore été signifiée et que les délais octroyés n'avaient donc pas encore pris effet, de sorte que ce retard ne peut constituer un non-respect de la décision judiciaire.

Par suite, la clause résolutoire ne pouvait être acquise sur le fondement de l'ordonnance.

En conséquence, le commandement de quitter les lieux du 7 août 2023 et le procès-verbal

d'expulsion du 13 février 2024 doivent être annulés.

La décision mérite d'être confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts :

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l'exécution a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société [9], retenant à juste titre que celle-ci avait accumulé un arriéré locatif et n'avait soldé sa dette qu'après avoir été attraite par les bailleurs devant le juge des référés, la preuve de la mauvaise foi de ces derniers n'est en outre nullement rapportée.

Sur les demandes accessoires

L'issue du litige justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et la condamnation des appelants, qui succombent en leurs prétentions, aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à l'intimée d'une indemnité de 2.000 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par celle-ci à hauteur d'appel.

Les appelants seront déboutés de la demande qu'ils forment à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Condamne M. [R] [O] et Mme [W] [M] à payer à la société [9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [R] [O] et Mme [W] [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [O] et Mme [W] [M] aux dépens d'appel ;

Le greffier, Le président,