Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT Chambre 4 N° RG 24/05292 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KKKH

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 04 Décembre 2024

S.C.I. IRISH c/ [M]

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. IRISH [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me DREVET

DEFENDERESSE:

Madame [B] [M] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 2] Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Décembre 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Jérôme BRUNET-DEBAINES

- [B] [M]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 13 avril 2015, la SCI IRISH a donné à bail à monsieur [F] [M] et madame [B] [M] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisé depuis à 1.079,46 €, provisions sur charges incluses de 118 euros. Par avenant du 2 mai 2021, le bail a été mis au nom exclusif de madame [B] [M].

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 avril 2023, la SCI IRISH a notifié à madame [B] [M] un congé pour vendre. Elle précisait son intention de vendre le logement au prix de 290.000 euros et la prise d'effet du congé au 13 avril 2024. La locataire a confirmé la réception du congé par courriel du 28 avril 2023.

Elle n'a toutefois pas quitté les lieux à l'expiration du congé.

Un commandement de payer l'arriéré de loyers a été délivré le 18 avril 2024 à madame [B] [M], portant sur une somme de 10.388,52 euros. La locataire n'a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois prévu aux termes du commandement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SCI IRISH a fait assigner madame [B] [M] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l'audience du 2 octobre 2024, pour voir constater l'occupation sans droit ni titre du bien immobilier, et voir ordonner l'expulsion de madame [B] [M] et sa condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation, outre au paiement des charges locatives jusqu'à son départ effectif et à une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI IRISH, représenté par son conseil, a confirmé à l'audience les termes de son assignation. Madame [B] [M], régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (AR revenu "destinataire inconnu à l'adresse") n'était ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il a été indiqué à l'audience qu'il avait donné lieu à un procès-verbal de carence.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort. Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI IRISH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l'application du délai de six semaines prévu par l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

I/ SUR L'OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE

- sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce, "I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...)".

En l'espèce, la SCI IRISH justifie avoir délivré congé pour vendre à madame [B] [M] le 19 avril 2023, congé dont madame [B] [M] a accusé réception par courrier du 28 avril 2023. Ce congé prenait effet le 13 avril 2024, il respectait donc le délai minimal de préavis de six mois.

La SCI IRISH justifie par ailleurs avoir refusé le renouvellement du bail conclu le 13 avril 2015, par courrier du 15 mai 2023, confirmant le congé délivré un mois plus tôt, reçu par madame [B] [M] le 17 mai 2023, non réclamé par la défenderesse.

Le congé pour vendre ayant été valablement délivré par la SCI IRISH à madame [B] [M], cette dernière devait quitter le logement avant le 13 avril 2024. Elle se trouve donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de madame [B] [M] sera par conséquent ordonnée.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La SCI IRISH produit un décompte au visa duquel elle sollicite paiement de 10.388,52 euros au titre des arriérés de loyers au mois d'avril 2024, outre une indemnité d'occupation à compter du mois de mai 2024. Suivant le décompte produit, la SCI IRISH démontre que madame [B] [M] reste devoir, après soustraction des sommes versées par la Caisse d'Allocations Familiales au bailleur : la somme de 5 x 843,46 euros (4.217,30 euros de mai à septembre 2023) + 2 x 776,46 euros (1.552,92 euros pour octobre et novembre 2023) + 876,46 (décembre 2023) + 935,46 x 4 (3.741,84 euros de janvier à avril 2024) = 10.388,52 euros en principal à la date du 30 avril 2024 Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Compte tenu de la résiliation du bail à l'échéance du congé, soit le 13 avril 2024, les sommes dues par madame [B] [M] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges locatives,, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu'il soit justifié qu'il y ait lieu de faire droit à la majoration de 50% sollicitée par la demanderesse, une telle pénalité n'ayant pas été contractuellement prévue par les parties.

Madame [B] [M] sera par conséquent condamné à payer à la SCI IRISH : la somme de 10.388,52 euros au titre des loyers et charges impayés de mai 2023 à avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024, étant précisé qu'il n'a pas été demandé l'application de la clause pénale prévue au contrat de bail majorant le taux d'intérêt à 10 %la somme de 1.079,46 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les échéances antérieures au 26 juin 2024 et à compter de la présente décision pour les échéances postérieures,conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI IRISH, madame [B] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE qu'un congé pour vendre a valablement été signifié à madame [B] [M] par la SCI IRISH le 13 avril 2023, prenant effet le 13 avril 2024 ;

DIT qu'à compter du 13 avril 2024, madame [B] [M] se trouve occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à madame [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [B] [M] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés, la SCI IRISH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [B] [M] à verser à la somme de 10.388,52 € au titre des arriérés de loyers et charges (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant les loyers et charges du mois d'avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 ;

CONDAMNE madame [B] [M] à verser à la SCI IRISH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 1.079,46 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI IRISH de sa demande de majoration de 50% du dernier loyer ;

RAPPELLE que le paiement des charges locatives à compter du 1er mai 2024 est inclus dans le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de madame [B] [M] ;

CONDAMNE madame [B] [M] à verser à une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection