Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [G] [S]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/05302 - N° Portalis 352J-W-B7I-C47CD

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDEUR [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05302 - N° Portalis 352J-W-B7I-C47CD

EXPOSÉ DU LITIGE

[Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail verbal à effet au 13 juin 2022 (le contrat est égaré) à Monsieur [G] [S] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] moyennant un loyer actuel de 312,43 euros outre une provision sur charges.

Se plaignant d’impayés de loyers et de l’absence de transmission de l’attestation d’assurance, PARIS HABITAT OPH a, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, fait assigner Monsieur [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,l’expulsion de Monsieur [G] [S] et de tout occupant son chef, avec le concours de la force publique s'il y a lieu, et avec séquestration des meubles,sa condamnation à lui payer 1658,10 euros au titre des loyers impayés, échéance de mars 2024 incluse, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi, jusqu'à libération effective des lieux,sa condamnation à produire son attestation d’assurance, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter du jugement,sa condamnation à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024, puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 28 octobre 2024, pour communication de l’attestation d’assurance du locataire non versée aux débats.

A l'audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1898,28 euros, échéance de septembre 2024 incluse. Il a expliqué que l’attestation d’assurance n’avait pas été communiquée par le locataire suivant la sommation de produire l’attestation d’assurance du 11 janvier 2024. A l’audience précédente du 2 septembre 2024, le bailleur avait précisé que les loyers courants étaient payés et avait donné son accord à ce qu’il soit octroyé au preneur des délais de paiements.

Monsieur [G] [S] a comparu en personne à l’audience du 2 septembre 2024. Il a exposé percevoir 1300 euros par mois de revenus dans le cadre d’un CDI, vivre seul et n’avoir aucun crédit en cours. Il a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et de rembourser sa dette par des versements échelonnés de 56 euros par mois. Il n’a en revanche pas comparu à l’audience du 28 octobre 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, sur l’existence du bail, il sera relevé que si le contrat de bail litigieux n'a pas été versé aux débats, son existence est un fait juridique constant au vu des déclarations des parties à l’audience du 2 septembre 2024, de l’avenant du 13 juin 2022 et des relevés de compte produits. L’existence d'un bail moyennant un loyer actuel de 312,43 euros outre des provisions sur charges, est ainsi avérée depuis au moins le 13 juin 2022.

En outre, il sera relevé que le bailleur a entendu soumettre ledit bail aux dispositions de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, puisqu’il a notamment visé ces dispositions dans la sommation de produire une attestation d’assurance du 11 janvier 2024.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail pour loyers impayés

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Celui-ci doit également permettre l'accès aux lieux loués au bailleur ou à ses mandataires notamment pour la préparation et l'exécution de travaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte locatif du bailleur du 23 octobre 2024 montre une dette locative de 1898,28 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, équivalent à près de 4 mois de loyer en ce inclus les charges. Toutefois, il sera relevé que Monsieur [G] [S] a repris le paiement des loyers courants et effectue depuis plusieurs mois des versements complémentaires pour apurer progressivement sa dette. Ses derniers règlements sont ainsi de 600 euros le 28 juin 2024, 560 euros le 31 juillet 2024, 800 euros le 8 août 2024 et 600 euros le 1er octobre 2024. Ces paiements confortent les engagements du défendeur à l'audience du 2 septembre 2024, d'apurer la dette locative, lequel s'est prévalu de percevoir des revenus compatibles avec le respect d’un échelonnement, soit 1300 euros dans le cadre d’un CDI.

Par ailleurs, sur l’absence de communication d’une attestation d’assurance suivant la sommation du 11 janvier 2024, il sera observé que la résiliation systématique du bail sur ce fondement ne s’applique que pour les demandes fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail au visa de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’est pas le cas en espèce. Dans ce contexte, [Localité 4] HABITAT OPH a verbalisé à l’audience du 2 septembre 2024 qu’elle donnait son accord à l’octroi de délais de paiement, comme mentionné sur le procès-verbal d’audience du greffier. Le bailleur n’a donc pas attaché une importance absolue à l’absence de production par Monsieur [G] [S] de l’attestation d’assurance suivant la sommation du 11 janvier 2024, puisqu’il ressortait des débats à l’audience du 2 septembre 2024 qu’il n’excluait pas le maintien dans les lieux du locataire avec apurement progressif de sa dette locative.

En ces conditions, le prononcé de la résiliation judiciaire sera rejeté en l'absence de faute suffisamment grave. Il sera rappelé à toute fins utiles à Monsieur [G] [S], dans le dispositif de la décision, qu’il est tenu de communiquer annuellement à son bailleur une attestation d’assurance.

Sur les demandes en paiement et de délais de paiement

Les preneurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l'espèce, il est constant que l’arriéré locatif s’élève à 1898,28 euros, échéance du mois de septembre 2024, comme le montre le décompte locatif du 23 octobre 2024.

En conséquence, Monsieur [G] [S] sera condamné à payer cette somme à [Localité 4] HABITAT OPH, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 11 janvier 2024 sur la somme de 1826,21 et de la décision pour le surplus. Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant.

En l'espèce, [Localité 4] HABITAT OPH a donné son accord sur la proposition de Monsieur [G] [S] à l’audience d’effectuer des versements mensuels de 56 euros par mois pendant 36 mois, en sus des loyers et des charges.

Compte tenu de cet accord, Monsieur [G] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues (sur la somme de 1898,28 euros) deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de [Localité 4] HABITAT OPH en résiliation du bail verbal conclu avec Monsieur [G] [S] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (loyer principal de 312,43 euros en août 2024) ;

RAPPELLE que Monsieur [G] [S] est tenu de communiquer annuellement à [Localité 4] HABITAT OPH une attestation d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1898,28 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 1826,21 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [G] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 56 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues (sur la somme de 1898,28 euros) deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection