Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES LE JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT DU 15 NOVEMBRE 2024

DOSSIER : N° RG 24/02765 - N° Portalis DB22-W-B7I-R5OA Code NAC : 5AD MINUTE N° : 24/

DEMANDERESSE

Madame [V] [G] épouse [J] née en 1960 à [Localité 5] (Maroc) demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Jean-Pierre TOFANI, avocat au Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 529

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BEUVELET GESTION INVESTISSEMENT - BGI, Marchand de biens, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 303 265 391, dont le siège social est [Adresse 3]

Représentée par Me Elisa GUEILHERS, avocat de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats du Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 96 Substitutée par Me Gwenaëlle FRANÇOIS

ACTE INITIAL DU 02 Mai 2024 reçu au greffe le 06 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Noélie CIROTTEAU, Juge, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES assistée de Madame Emine URER, Greffier

jugement contradictoire premier ressort

Copie exécutoire à : Me Gueilhers Copie certifiée conforme à : Me Tofani + Parties + Dossier + Commissaire de Justice Délivrées le : 15 novembre 2024

DÉBATS

À l’audience publique tenue le 23 octobre 2024 en conformité avec le Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 et des articles L213-5 et L213-6 du code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement en date du 15 janvier 2014, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, la société BEUVELET GESTION INVESTISSEMENT BGI (ci-après la société BEUVELET) a été déclarée adjudicataire du bien immobilier de Monsieur [S] [J] et de Madame [V] [G] épouse [J] pour le prix principal de 99.000 euros.

Par arrêt en date du 19 novembre 2015, la cour d’appel de Versailles a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 15 janvier 2014.

Par arrêt en date du 22 juin 2017, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les consorts [J].

Par jugement en date du 4 juillet 2017, la 2ème chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles a ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Versailles 1. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 25 juin 2020.

La somme de 104 076,84 euros a été consignée entre les mains du Bâtonnier de l’ordre du Barreau des avocats de Versailles, en qualité de séquestre.

Par jugement en date du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a : Fixé l’indemnité d’occupation mensuelle dont sont redevables les consorts [J] à l’égard de la société BEUVELET à la somme de 970 euros hors charges, soit la somme de 1.130 euros charges comprises,Condamné les consorts [J] à payer à la société BEUVELET ladite indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2014, jusqu’à leur départ effectif des lieux. Par arrêt en date du 11 janvier 2022, la cour d’appel de Versailles a : Confirmé le jugement du 4 décembre 2020, à l’exception de la date à compter de laquelle les indemnités d’occupation sont dues,Dit que les consorts [J] sont condamnés à payer l’indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2014 jusqu’à libération complète des lieux et la restitution des clés,Condamné les consorts [J] à payer à la société BEUVELET la somme de 2.000 euros d’indemnité de procédure. Les époux [J] se sont vu délivrer un acte de conversion de saisie conservatoire de créance par acte du 4 septembre 2023

Par jugement du 1er mars 2024, le juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Versailles a rejeté la demande de transmission de la Cour de cassation de la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par Monsieur [J] et, par jugement du 19 avril 2024, l’a déclaré irrecevable en sa demande de nullité du commandement de quitter les lieux et a rejeté ses demandes.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 et du 20 mars 2024, la société BEUVELET a fait signifier deux commandements de quitter les lieux à Madame [V] [G] épouse [J] en vertu du jugement d’adjudication du 15 janvier 2014 du juge de l'exécution de Versailles, de l’arrêt de la cour de Versailles en date du 19 novembre 2015, de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 22 juin 2017, du jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 4 juillet 2017, de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 25 juin 2020 et de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 3 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, Madame [V] [G] épouse [J] a assigné la société BEUVELET devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de : Transmettre à la Cour de cassation la question prioritaire de constitutionnalité présentée par mémoire séparé,Lui accorder un délai d’expulsion d’un an,Prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 6 mars 2024 en raison de l’inconstitutionnalité de l’article L.322-13 du Code des procédures civiles d'exécution,Subsidiairement : prononcer la nullité des commandements de quitter les lieux des 6 et 20 mars 2024 en raison de la prescription de droit commun de 5 ans de l’action personnelle en expulsion fondée sur le jugement du 15 janvier 2014, subsidiairement en raison de la prescription décennale de l’article L.111-4 du Code des procédures civiles d'exécution. Condamner la société BEUVELET à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Par mémoire signifié par RPVA le 14 mai 2024 et déposé au greffe le 15 mai 2024, Madame [V] [G] épouse [J] a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité.

Par décision du 12 juillet 2024, le juge de l'exécution a déclaré recevable en la forme la question prioritaire de constitutionnalité, rejette sa transmission à la Cour de cassation et rappelle l’affaire à l’audience du 23 octobre 2024.

À l’audience du 23 octobre 2024, les conseils des parties ont été entendus. Madame [V] [G] épouse [J] réitère les demandes contenues dans son assignation.

Aux termes de ses conclusions visées à l’audience, la société BEUVELET sollicite du juge de l'exécution de : Débouter Madame [V] [G] épouse [J] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Madame [V] [G] épouse [J] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence à la note d’audience et aux écritures des parties.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la nullité des commandements de quitter les lieux du 6 mars 2024 et du 20 mars 2024

Aux termes de l’article L.111-4 du Code des procédures civiles d'exécution, l’exécution des décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire « ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long ».

L’article 2224 du Code civil dispose « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Selon l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Madame [J] soutient que son expulsion n’est pas prononcée par le jugement d’adjudication, elle résulte de la mise en œuvre d’une action personnelle au sens de l’article 2224 du code civil. Elle compare son expulsion à l’action en liquidation d’astreinte, prononcée par un jugement, qui se prescrit par 5 ans. Subsidiairement, elle estime que la prescription de 10 ans est bien acquise.

La société BGI rappelle la différence entre action et exécution, soulignant qu’elle ne tire pas d’action du jugement mais qu’elle exécute celui-ci. Elle note que le délai de prescription a été interrompu par l’appel donnant lieu à l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 19 novembre 2015, puis le pourvoi en cassation ayant eu pour conséquence l’arrêt de la Cour du 22 juin 2017 ayant rejeté les époux [J].

Or, la délivrance d’un commandement de quitter les lieux constitue une mesure d’exécution d’un titre exécutoire, à savoir le jugement d’expulsion. Le jugement d’adjudication tire cette qualité de la loi. Ainsi, le délai de prescription de l’exécution du jugement d’adjudication est de dix ans.

Le point de départ du délai de prescription, non précisé au texte, se situe au jour de la décision lorsqu’il s’agit d’un titre exécutoire judiciaire ; dans les autres cas il s’apprécie au regard du droit commun et notamment des dispositions de l’article 2224 du code civil, et est fixé à la date à laquelle le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer le droit.

En l’espèce, les commandements de quitter les lieux du 6 mars 2024 et du 20 mars 2024 rappellent que la société BGI agit en vertu de six décisions de justice, la première étant le jugement d’adjudication du 15 janvier 2014, et la dernière étant l’arrêt de la Cour de cassation du 3 février 2022. Dès lors, les nombreuses décisions de justices émanant des actions en justice des époux [J] ont interrompu la prescription.

Par conséquent la demande de Madame [J] de nullité des commandements de quitter les lieux tirée de la prescription du jugement d’adjudication sera rejetée, outre que la prescription n’est pas un moyen de nullité.

Sur la demande de délais

En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le dernier alinéa de cet article précise que ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L. 412-4 du même code, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, Madame [J] fait valoir que la société BEUVELET ne lui a jamais demandé de quitter les lieux depuis dix ans et qu’il ne peut lui être reproché sa mauvaise foi concernant ce délai. Elle souligne que la société BGI ne justifie d’aucune urgente nécessité pour la libération des lieux. Elle en déduit une négligence de l’adjudicataire a créé une situation complexe qui a accru ses difficultés puisqu’elle indique héberger ses deux enfants [O] et [B]. Elle fait état de ses difficultés de relogement compte tenu des ressources limitées du couple au regard de la retraite de Monsieur [J] et de leur situation d’invalidité à tous deux.

Madame [J] ne justifie pas de démarches pour la recherche d’un nouveau logement, outre une demande de logement social déposée le 15 janvier 2024 par Monsieur [J]. Le couple est suivi par une assistante sociale.

Enfin elle indique qu’une instance est toujours pendante devant la Cour de cassation susceptible de remettre en cause le titre dont se prévaut la société BGI. Cette dernière a par ailleurs mis en œuvre des mesures d’exécution forcée pour percevoir, sur le prix d’adjudication, le montant des indemnités d’occupation dues par le couple.

La société BGI fait valoir que Madame [J] a bénéficié d’un délai de 7 mois depuis la délivrance du commandement de quitter les lieux et que le couple multiplie les procédures judiciaires depuis plus de dix ans. La société relève que la demande de logement sociale est tardive. Elle souligne que les enfants du couple sont âgés de 36 et 37 ans, sans preuve qu’ils soient encore hébergés par leurs parents et alors que la demande de logement social n’est faite que pour deux personnes. Outre la mauvaise foi du couple, la société BGI rappelle que Madame [J] est occupante sans droit ni titre.

Il résulte de ces éléments, des délais inhérents à la présente procédure mais également de celle intentée par Monsieur [J], alors que les époux ont connaissance des conséquences du jugement d’adjudication depuis la date du 15 janvier 2014, que la mauvaise foi de Madame [J] est caractérisée. Il n'y a pas lieu d'accorder les délais sollicités. En conséquence, la demande est rejetée.

Sur l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Madame [J] a agit alors même que les demandes de son époux fondées sur les mêmes moyens avaient déjà fait l’objet d’une analyse par le juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Versailles, lequel avait rejeté ses demandes de nullité et de délais d’expulsion.

En conséquence, il y a lieu de considérer comme abusive l’action de Madame [J] et de condamner cette dernière à une amende de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [J], partie perdante, succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

La société BEUVELET GESTION INVESTISSEMENT BGI ayant exposé des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de faire droit à sa demande et de condamner la partie demanderesse à lui verser la somme de 2.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité des commandements de quitter les lieux délivrés le 6 mars 2024 et le 20 mars 2024 ;

REJETTE la demande de délais d’expulsion présentée par Madame [V] [G] épouse [J] sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNE Madame [V] [G] épouse [J] à une amende civile de 1.000 euros ;

DEBOUTE Madame [V] [G] épouse [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [G] épouse [J] à payer à la société BEUVELET GESTION INVESTISSEMENT BGI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [G] épouse [J] aux dépens ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Novembre 2024. Le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

Emine URER Noélie CIROTTEAU