Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7]

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REFERENCES : N° RG 24/08469 N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5L5

Minute : 1407/24

OPH EST ENSEMBLE HABITAT Représentant : M. [V] [W], Juriste Contentieux

C/

Monsieur [H] [F] Madame [R] [D]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : OPH EST ENSEMBLE Copie délivrée à : M. [F] MME [D] Le 17 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC, anciennement dénommée OPH Montreuillois, dont le siège social est sis [Adresse 3], Représenté par Monsieur [V] [W], Juriste Contentieux, muni d’un pouvoir

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 4] Non comparant

Madame [R] [D], demeurant [Adresse 4] Non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 février 2021, OPH [Localité 5] EPIC, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [H] [F] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 285,92 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [H] [F], par exploit de commissaire de justice du 9 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 821,45 € visant la clause résolutoire.

Par sommation interpellative du 10 juillet 2024, Mme [R] [D] a été retrouvée dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait sommation à Mme [R] [D] de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [H] [F] et Mme [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des occupants.

Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o déclarer son action recevable ; o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [H] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Mme [R] [D] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [R] [D] à payer : ? la somme de 6 002,41 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 31 août 2024 ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 26 février 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [H] [F] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers et le défaut d'occupation personnelle des lieux constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [H] [F] et Mme [R] [D], assignés à étude, n'ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d'office la question de la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de l'absence de dénonciation de l'assignation aux services de la préfecture.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur l'irrecevabilité des prétentions tendant à l'expulsion de M. [H] [F] sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges

L'article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, le cas échéant par voie électronique.

En l'espèce, Est Ensemble Habitat EPIC reconnaît ne pas avoir accompli cette formation.

En conséquence, les prétentions formées par Est Ensemble Habitat EPIC, tendant à l'expulsion de M. [H] [F] sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges sont irecevables.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 février 2021 que M. [H] [F] doit payer un loyer d'un montant de 285,92 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 396,68 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [F] restait devoir la somme de 6 002,41 € euros à la date du 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 22,86 € (pénalité non réponse enquête), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 979,55 €, arrêtée au 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus.

Est Ensemble Habitat EPIC ne justifie pas du titre en vertu duquel Mme [R] [D] serait tenue au paiement des loyers et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [F] au paiement d'une somme de 5 979,55 €, au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus.

o Sur la résiliation judiciaire

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par contrat du 26 février 2021, M. [H] [F] a pris à bail un appartement sis [Adresse 4] moyennant un loyer de 285,92 €, hors charges.

L'article 1 dudit contrat stipule que les lieux loués sont destinés exclusivement à l'habitation principale du locataire. Le logement loué doit constituer la résidence principale effective du locataire qui devra l'occuper lui-même ou par son conjoint ou par une personne à charge au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Or, par sommation interpellative, Mme [R] [D], amie déclarée de M. [H] [F], a été retrouvée dans les lieux, expliquant les occuper depuis trois mois et que le locataire en titre les avait quittés pour se rendre " au pays " et qu'aucune date de retour n'était connue à ce jour. Aucun loyer n'est payé depuis le mois d'août 2023, ce qui corrobore un départ. A l'audience, M. [H] [F] ne comparaît pas pour justifier de son occupation personnelle des lieux.

Aussi, il convient de retenir que Est Ensemble Habitat EPIC rapporte des éléments suffisants pour établir que M. [H] [F] n'occupe plus personnellement les lieux, en violation de ses obligations contractuelles.

Une telle inexécution, particulièrement grave alors qu'elle concerne un logement mis à bail par une société dont l'objet est de favoriser l'accès aux logements des ménages modestes, en particulier au regard de la tension concernant ce secteur en Ile-de-France, justifie la résolution judiciaire du contrat au 31 août 2024, 24 heures.

En conséquence, l'expulsion de M. [H] [F] et de tous occupants de son chef, dont Mme [R] [D], qui reconnaît cette qualité, sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 août 2024, à 24 heures, et de Mme [R] [D] sans droit ni titre, constitue une faute.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 26 février 2021.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [H] [F] et Mme [R] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 9 février 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE IRRECEVABLES les demandes présentées par Est Ensemble Habitat EPIC tendant à l'expulsion de M. [H] [F] sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 février 2021 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [H] [F] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], au 31 août 2024, à 24 heures ;

CONDAMNE M. [H] [F] à verser à Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 5 979,55 €, au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Mme [R] [D], dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [F] et Mme [R] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [F] et Mme [R] [D] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [F] et Mme [R] [D] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 09 février 2024 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION