Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 564

N° RG 23/01339

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVQP

S.C.I. DU GARLABAN

C/

S.A.S. AUGEX

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Lionel ROUX

Me Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02031.

APPELANTE

S.C.I. DU GARLABAN

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée et plaidant par Me Lionel ROUX, membre de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.S. AUGEX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Justine CESARI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé conclu le 4 mars 2015, la SCI du [Adresse 3] a donné à bail professionnel à la SAS AUGEX des locaux situés [Adresse 1] à Gémenos (département des Bouches-du-Rhône).

Ce bail a pris fin le 31 janvier 2017 par l'effet d'un congé donné par le locataire.

Par exploit du 21 avril 2017, la société du GARLABAN a saisi le tribunal de grande instance de Marseille pour obtenir paiement d'une somme de 16.637,20 euros au titre d'un reliquat de loyers et de charges, et celle de 7.680 euros en réparation des dégradations locatives.

Par jugement rendu le 30 avril 2019, le tribunal a condamné la société AUGEX à payer la somme de 7.194,89 euros au titre des loyers et charges restant dus et rejeté la demande au titre des frais de remise en état des lieux.

Le 5 décembre 2019, la société du GARLABAN a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires de sa débitrice, que celle-ci a contestée devant le juge de l'exécution. A l'appui de son recours, la société AUGEX invoquait notamment une exception de compensation avec sa créance en restitution du dépôt de garantie de 7.500 euros versé en exécution du bail.

La société du GARLABAN a contesté de son côté que ce dépôt de garantie ait été effectivement versé.

Dans sa décision prononcée le 8 octobre 2020, le juge de l'exécution a rejeté l'exception de compensation, considérant qu'il n'entrait pas dans sa compétence de statuer sur une créance litigieuse, et validé pour l'essentiel le montant de la saisie-attribution.

Parallèlement à cette procédure, et par exploit délivré le 14 janvier 2020, la société AUGEX a saisi le tribunal judiciaire de Marseille afin de réclamer la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie.

La société du GARLABAN a opposé une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 30 avril 2019. Subsidiairement au fond, elle a maintenu que ce versement n'avait jamais été effectué par la locataire.

Aux termes d'un jugement rendu le 10 novembre 2022, dont appel, le tribunal a écarté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée et condamné la société du GARLABAN à restituer à la société AUGEX le montant du dépôt de garantie s'élevant à la somme de 7.500 euros, outre les dépens et une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 18 avril 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI du GARLABAN demande à la cour d'infirmer cette décision et statuant à nouveau:

- à titre principal, de déclarer irrecevable la demande de la société AUGEX en raison de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 30 avril 2019,

- à titre subsidiaire, de rejeter cette demande au fond, à défaut de preuve du versement effectif du dépôt de garantie,

- en tout état de cause, de condamner la société AUGEX à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- et de mettre les entiers dépens à la charge de l'intimée, outre une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 13 juillet 2023, auxquelles il convient également de se reporter, la SAS AUGEX sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et réclame en sus paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée :

Selon l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de chose jugée relativement à cette contestation.

L'article 1355 du code civil précise que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, et que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

En l'espèce, le tribunal de grande instance de Marseille n'était pas saisi par la société AUGEX d'une demande en restitution du dépôt de garantie, ni d'une demande tendant à imputer sur celui-ci le montant de la créance de la société du GARLABAN, de sorte qu'il n'a pas eu à trancher la contestation désormais soumise à la cour.

Le rejet de la demande formée par le bailleur au titre des dégradations locatives a été motivé par le fait qu'il ne rapportait pas la preuve que les réparations n'avaient pas été rendues nécessaires par la vétusté, et non pas par une imputation de cette créance sur le dépôt de garantie que le tribunal aurait ordonné d'office.

Enfin, le jugement du 30 avril 2019 n'a pas prononcé de condamnation pour solde de tous comptes entre les parties au contrat de bail.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée.

Sur la preuve du versement du dépôt de garantie :

Le bail conclu entre les parties stipulait à l'article III e) : 'une caution égale à la somme de 7.500 euros sera versée lors de la signature du bail '. Il ne contient pas cependant quittance de ce versement.

En revanche, la société du GARLABAN a reconnu par la suite à plusieurs reprises avoir reçu cette somme :

- dans un courrier adressé le 4 mars 2017 par sa gérante à la suite du congé du locataire : 'Le dépôt de garantie versé est de 7.500 euros, il vous reste à nous devoir la somme de 180 euros';

- dans le dispositif de son assignation délivrée le 21 avril 2017 : ' Donner acte à la société du GARLABAN de ce qu'elle détient la somme de 7.500 euros au titre de caution du bail ' ;

- et dans le dispositif de ses conclusions déposées le 25 juin 2018 devant le TGI de [Localité 4] (formulation identique).

En application des articles 1383 à 1383-2 du code civil, ces écrits constituent un aveu, tant judiciaire qu'extra-judiciaire, de nature irrévocable, l'erreur de fait alléguée par la société du GARLABAN n'étant aucunement démontrée. L'appelante ne peut donc tenter de renverser la charge de la preuve vers la partie intimée.

Le jugement déféré sera donc également confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande en paiement de la société AUGEX.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne la société du GARLABAN aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société AUGEX une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT