Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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N° RG 24/01133 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755NR

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[K] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [S] [H], gestionnaire de contentieux, dûment munie d'un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [P] née le 24 Août 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01133 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755NR et plaidée à l'audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 avril 2023, la société Flandre opale habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [P] sur un logement et sur un parking/garage/box situés [Adresse 7], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer total mensuel de 538,93 € et d’une provision pour charges de 98,17 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 848,97 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La Caisse d’allocations Familiales (CAF) a été informée de la situation de Mme [K] [P] le 26 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné Mme [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner la défenderesse à lui payer : la somme de 5 062,93 € en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024. Le diagnostic social et financier a pu être réalisé. Ses conclusions sont parvenues au greffe avant l'audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 3 octobre 2024, la société anonyme Flandre opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s'élève désormais à 6 987,88 euros.

Mme [K] [P] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Flandre opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer visant les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 19 janvier 2024 et que la somme de 1 848,47 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient alors de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans un délai de deux mois, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Cette dernière sera déboutée de cette demande, dès lors qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si les délais de paiement n’étaient pas respectés et que la résiliation du bail était acquise, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 664,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter du 20 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme Flandre opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, Mme [P] lui devait la somme de 6 987,88 euros, échéance de septembre incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, sur la somme de 1 848,47 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 07 avril 2023 entre la société anonyme Flandre opale habitat, d’une part, et Mme [K] [P], d’autre part, concernant le logement, le garage et un jardin situés [Adresse 7], est résilié depuis le 20 mars 2024 ;

REJETTE la demande de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire formulée par Mme [K] [P] ;

ORDONNE à Mme [K] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement, le garage et un jardin situés [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [K] [P] au paiement à la société anonyme Flandre opale habitat de la somme mensuelle de 664,65 (six cent soixante-quatre euros et soixante-cinq centimes) à titre d’indemnité d’occupation à compter du 20 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ;

CONDAMNE Mme [K] [P] à payer à la société anonyme Flandre opale habitat la somme de 6 987,88 euros (six mille neuf quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 octobre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, sur la somme de 1 848,47 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme Flandre opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation du 26 juillet 2024, de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,