Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT 8, avenue des Thébaudières BP 70344 44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [D] [H], munie d’un pouvoir écrit D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [J] Appartement 123 Etage 2 4 Rue de L’Ile d’Yeu 44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024 date des débats : 05 septembre 2024 délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02311 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEXT

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à HARMONIE HABITAT CCC à Madame [N] [J]+ préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er septembre 2015, pour une durée d’un an reconductible tacitement, la SA HARMONIE HABITAT, a donné à bail à Madame [N] [J] un local à usage d'habitation numéro 123 au deuxième étage sis 4 rue de l’Ile d’Yeu à Sainte-Luce sur Loire (44980) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 401.09 euros outre un provision mensuelle pour charges de 43.95 euros et un dépôt de garantie de 379.64 euros. Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 11 juillet 2023, le bailleur a mis en demeure la locataire de procéder aux paiements des sommes dues au titre des loyers et charges. Par acte du 10 janvier 2024, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, HARMONIE HABITAT a assigné Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater la résiliation du bail ; A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ; Ordonner, en conséquence, l'expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ; Condamner la locataire au paiement de :la somme de 4 811.79 euros représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, augmentée des charges locatives en cours, soit la somme de 516.89 euros, à compter du 21 février 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux;la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [D] [H], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a transmis une actualisation de sa créance à la somme de 4 734.69 euros à la date du 31 août 2024. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [N] [J] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de l’intéressée. L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Madame [N] [J] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le11 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 21 août 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l'espèce, Madame [N] [J] n’a pas comparu devant le tribunal et le rapport social n’apporte aucun élément utile faute pour cette dernière de s’être présentée aux rendez-vous proposés par le Conseil départemental, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 31 août 2024 que les loyers et les charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés en totalité, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 4 734.69 euros, terme d’août 2024 inclus.

La créance étant justifiée pour la somme de 4 734.69 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [N] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 245.77 euros au titre des loyers et charges arrêté au 31 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 11 mars 2024. 1Dès lors, Madame [N] [J], étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Madame [N] [J]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, Madame [N] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation selon les termes du contrat et de condamner Madame [N] [J] à son paiement. Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [N] [J], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Madame [N] [J] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SA HARMONIE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 1er septembre 2015 entre HARMONIE HABITAT et Madame [N] [J] portant sur un local à usage d'habitation numéro 123 au deuxième étage sis 4 rue de l’Ile d’Yeu à Sainte-Luce sur Loire (44 980) et ses accessoires à compter du 11 mars 2024 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [N] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [N] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation prévues au contrat, et CONDAMNE Madame [N] [J] à son paiement à compter de l’échéance de septembre 2024 ; CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 4 734.69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ; RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par la locataire lors de la libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à verser à HARMONIE HABITAT une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE Madame [N] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE M.HORTAIS S.ZARIFFA