Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [L] [M]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Vayola CASSEUS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04959 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43SR

N° MINUTE : 2

JUGEMENT rendu le 03 décembre 2024

DEMANDEURS Madame [V] [S] épouse [J], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Vayola CASSEUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2155 Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Vayola CASSEUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2155

DÉFENDEUR Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04959 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43SR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2018, Mme [V] [S] et M. [U] [J] ont consenti un bail d'habitation à M. [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 860 euros.

En raison d'une situation d'impayés de loyer et de charges, les bailleurs ont fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, un commandement de payer la somme principale de 4370,48 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [M] le 23 mars 2023.

Par assignation du 11 mars 2024, Mme [V] [S] et M. [U] [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander, à titre principal, de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, et à titre de demande subsidiaire, de solliciter la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [L] [M].

En tout état de cause, les bailleurs sollicitent à être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 4850,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Le dossier a été renvoyé contradictoirement lors de l'audience du 14 juin 2024 pour permettre aux parties d'échanger des pieces.

À l'audience du 3 octobre 2024, Mme [V] [S] et M. [U] [J] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Mme [V] [S] et M. [U] [J] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant et des charges avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, et malgré le renvoi contradictoire du dossier lors le 14 juin 2024, M. [L] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Mme [V] [S] et M. [U] [J] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [S] et M. [U] [J] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [L] [M].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [S] et M. [U] [J] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4370,48 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [V] [S] et M. [U] [J] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, Mme [V] [S] et M. [U] [J] versent aux débats un décompte démontrant qu'à fin mai 2024, la somme de 4370,48 n'a pas été versée par M. [L] [M].

Ce dernier ne s'étant pas présenté à l'audience et n'ayant au demeurant adressé aucune élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 966,66 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mai 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [S] et M. [U] [J] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [V] [S] et M. [U] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2018 entre Mme [V] [S] et M. [U] [J], d'une part, et M. [L] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 22 mai 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [L] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 966,66 euros par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à Mme [V] [S] et M. [U] [J] la somme de 4850,73 euros (quatre mille huit cent cinquante euros et soixante-treize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mars 2023

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à Mme [V] [S] et M. [U] [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2023 et celui de l'assignation du 11 mars 2024.

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge