Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04951 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43QZ

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT rendu le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE S.A. GMF VIE, [Adresse 1], représentée par Me Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2]

DÉFENDERESSE Madame [N] [U], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Nathalie BENNAIM, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque G0775

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04951 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43QZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 janvier 2010, la société GMF VIE a donné à bail à Madame [N] [U] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la société GMF VIE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 9172, 39 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 février 2024.

Par acte d'huissier en date du 17 avril 2024, la société GMF VIE a fait assigner Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou résiliation judiciaire - ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est - séquestration des meubles - condamner Madame [N] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 14891, 01 euros, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 2462, 43 euros, charges en sus - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société GMF VIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 février 2024.

A l'audience du 24 septembre 2024, la société GMF VIE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 27 467, 33 euros, selon décompte en date du 23 septembre 2024, août 2024 compris. Le bailleur explique que le paiement du loyer courant a repris mais s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, et à l'octroi de délais de paiement, estimant que la défenderesse au vu du salaire qu'elle va obtenir selon son contrat de travail ne pourra pas s'acquitter des loyers et de la dette, malgré la proposition de la payer en 36 mois.

Madame [N] [U], représentée, dépose des écritures expliquant qu'elle percevra un salaire et des primes lui permettant de faire face, ses difficultés étant nées en 2022 alors qu'elle vit dans le logement depuis plus de 15 ans. Elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de payer 762, 98 euros chaque mois pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société GMF VIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 janvier 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2024, pour la somme en principal de 9172, 39 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le bail étant reconduit après la loi modifiant les délais, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [N] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La société GMF VIE produit un décompte démontrant que Madame [N] [U] reste lui devoir la somme de 27467, 33 euros à la date du 23 septembre 2024, août 2024 compris.

Pour la somme au principal, Madame [N] [U] sera donc condamnée au paiement de la provision de 27467, 33 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9172, 39 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société GMF VIE démontre que Madame [N] [U] a repris le paiement du loyer courant, démontre avoir retrouvé un travail, cette dernière vivant dans le logement depuis de nombreuses années avec ses enfants. Compte tenu de ces éléments, Madame [N] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, aucune justification n'étant présentée pour solliciter une majoration.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2010 entre la société GMF VIE et Madame [N] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à verser à la société GMF VIE la somme de 27467, 33 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2024, incluant la mensualité du mois d’août 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9172, 39 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

AUTORISE Madame [N] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 762, 98 euros chacune et une 36éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [N] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société GMF VIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [N] [U] soit condamnée à verser à la société GMF VIE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, sans majoration, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à verser à la société GMF VIE une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président