Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [J] [B]

Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Laurent RUBIO

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/07191 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P77

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Laurent RUBIO de la SELARL RBG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729

DÉFENDEUR Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 octobre 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/07191 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P77

EXPOSE DU LITIGE

L'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a mis à la disposition de Monsieur [J] [B] un logement de la résidence sociale sise [Adresse 1] à [Localité 7] le 30 mars 2022 par contrat de mise à disposition temporaire d'un logement pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée maximale de deux ans moyennant une redevance mensuelle de 584,70 euros.

L'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT l'a avisé par courrier remis en main propre contre décharge du 26 janvier 2024 de l'arrivée du terme du contrat le 9 mars 2024 et de la nécessité de quitter les lieux.

L'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait assigner le 16 juillet 2024 Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater que le contrat est arrivé à son terme le 9 mars 2024, - constater la résiliation du contrat de mise à disposition d'un logement, En conséquence : - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours ou l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant de l'actuelle redevance, - le condamner au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clefs, - le condamner aux dépens.

Appelée à l'audience du 1er octobre 2024, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation.

Elle fait valoir que le contrat est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que l'article 2 du contrat stipule que l'hébergement a un caractère temporaire et une durée maximale de deux ans, que le contrat s'est trouvé résilié de plein droit au 29 mars 2024 et qu'un congé a été notifié à l’intéressé par courrier recommandé du 14 décembre 2023 puis courrier simple du 14 février 2024. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais pour quitter les lieux.

Monsieur [J] [B], comparant en personne, indique être en recherche d’appartement, qu’il sollicite des délais, qu’il a un dossier DALLO en cours et recherche activement un logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [J] [B] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [5]-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Sur la demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de mise à disposition temporaire au 9 mars 2024

Aux termes de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Cette durée d’un mois renouvelable tacitement n’interdit pas de fixer une durée maximale de séjour et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation n’interdit de fixer une telle durée, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. En outre, la fixation d’une telle durée répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est de fournir des logements meublés « disponibles rapidement pour quelques semaines à deux ans ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résident répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de « jeunes (stagiaires, apprentis, jeunes actifs ou en insertion), salariés en mobilité ou en contrat court sans limite d'âge », comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme l'accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire d'un logement stipule qu'il est conclu à compter du 9 mars 2022 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement et que « en aucun cas la durée totale d'occupation ne pourra excéder deux ans ; compte tenu de la durée limitée du séjour dans la résidence, le résident s'engage à rechercher activement un logement pérenne correspondant à ses besoins ».

Il en ressort qu'au terme de deux années, Monsieur [J] [B] a cessé de remplir les conditions d'admission dans la résidence.

L'article R.633-3 du même code précise que « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis (...) : b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

Le contrat stipule en son article « modalités de résiliation du contrat de mise à disposition » que « le contrat de mise à disposition sera résilié au terme d'un délai de deux ans à compter de sa signature ; un congé sera notifié au résident par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de trois mois avant la date définitive de fin de contrat » et en son article « clause résolutoire » que « le contrat est résilié de plein droit (…) sous réserve d'un préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées au présent contrat ».

Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n'a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure (Civ. 3eme, 1er déc. 2016, n°15-27.795).

Ainsi, par courrier remis en main propre contre décharge du 26/01/2024 (pièce 2 de le requérante), l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a indiqué à Monsieur [J] [B] sa volonté de résilier le contrat pour dépassement de la durée maximale de séjour tout en respectant un délai de préavis de trois mois, prévu au contrat du 9 mars 2022 (pièce 1de la requérante).

Il sera en conséquence constaté que le contrat est résilié depuis le 9 mars 2024.

Monsieur [J] [B] étant sans droit ni titre depuis 9 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux, Monsieur [J] [B] ayant de fait déjà bénéficié de plus de huit mois de délais à la date de la présente décision, et n’apportant à l’audience contradictoirement aucune pièce justificative de ses éventuelles démarches de relogement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [J] [B] sera condamné à payer à l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi.

Il convient de constater l’absence au jour de l’audience de dette locative ; les loyers comme l’indemnité d’occupation dues ont été payés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [B] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Aucune demande n’a été formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 26 janvier 2024 remis en main propre contre décharge ;

CONSTATE que le titre d’occupation à effet du 9 mars 2022 conclu entre d’une part, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, et d’autre part, Monsieur [J] [B] relatif à l’appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 3], est résilié depuis le 9 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clefs ;

DIT n’y avoir lieu à octroi de délai supplémentaire à Monsieur [J] [B] pour quitter les lieux occupés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 28 novembre 2024

le greffier le Président