Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 24/00868 N° RG 24/03174 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTQ4

S.A. PAYS DE [Localité 8] HABITAT

C/ M. [P] [H] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. PAYS DE [Localité 8] HABITAT [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 5]

représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [H] [M] [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge Greffier : Mme Florine DEMILLY

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée le : à : Me René DECLER

Copie délivrée le : à : Monsieur [P] [H] [M]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2020, ayant pris effet le même jour, la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [P] [H] [M] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 319,30 euros, des provisions mensuelles sur charges de 108,77 euros, outre un dépôt de garantie de 319,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait signifier à M. [P] [H] [M] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par actes de commissaire de justice du 30 mai 2024, la SA PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner M. [P] [H] [M] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - la déclarer recevable en ses demandes ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l'expulsion de M. [P] [H] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner M. [P] [H] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyer et accessoires, en application de la convention locative, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l'expulsion ; - condamner M. [P] [H] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 12 février 2024 pour 38,98 euros.

À l'audience du 25 septembre 2024, la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

M. [P] [H] [M] ne comparaît pas et n'est pas représenté. La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution du défendeur

En application de l'article 472 du Code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, bien que régulièrement assignée à étude, M. [P] [H] [M] n'étant ni présent ni représenté lors de l'audience, il sera fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit à effet au 22 juillet 2020 dans lequel est insérée, sous l'article 7, une clause résolutoire applicable de plein droit en l'absence de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs par le locataire dans un délai d'un mois après un commandement d'en justifier resté infructueux.

Par acte délivré le 12 février 2024, SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT a fait commandement à M. [P] [H] [M] de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, manifestant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement reproduisait les dispositions du premier alinéa de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Il était donc régulier en la forme.

M. [P] [H] [M] n'a pas justifié de la souscription d'une assurance dans le délai d'un mois suivant ce commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de d'un mois à compter du commandement, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 juillet 2020 à compter du 13 mars 2024.

3. Sur la demande d'expulsion sans délai

Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l'expulsion de M. [P] [H] [M] sans délai. Elle ne justifie cependant ni n'argue de la mauvaise foi du locataire ou de l'introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu'il y est entrée au terme d'un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits, la SA PAYS DE [Localité 8] sera déboutée de sa demande à ce titre et l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mars 2024 et M. [P] [H] [M] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [P] [H] [M] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de justifier d'une assurance du 12 février 2024.

M. [P] [H] [M] étant condamné aux dépens, il sera également condamné, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2020 la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT, d’une part, et M. [P] [H] [M], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 13 mars 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [H] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [H] [M] à payer à SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 13 mars 2024, et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [P] [H] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de justifier d'une assurance du 12 février 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [H] [M] à verser à la SA PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION