Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA [Localité 10]

[Adresse 3] [Localité 6]

[Courriel 9] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00148 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDR7

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[R] [W] épouse [P]

DEFENDEUR(S) :

[V] [E]

exécutoire délivrée le à :

expédition délivrée le à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 19 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 19 Novembre 2024

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [R] [W] épouse [P] [Adresse 2] [Localité 8]

comparante

ET :

DÉFENDEUR :

Mme [V] [E] [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2021, Madame [R] [W] épouse [P] a donné à bail à Madame [V] [E] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 512 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 février 2024, Madame [R] [W] épouse [P] a fait signifier à Madame [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 679,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par lettre du 27 mars 2024 Madame [R] [W] épouse [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Madame [R] [W] épouse [P] a fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [V] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 245,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 23 mai 2024.

À l'audience du 20 septembre 2024, Madame [R] [W] épouse [P] maintient ses demandes et transmet un décompte de sa créance à la somme de 17,88 euros arrêtée au 19 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus.

Madame [V] [E], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [E] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales 

- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [R] [W] épouse [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

- Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 16 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2024 que Madame [R] [W] épouse [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 226,67 euros imputée pour des frais.

Le solde de la créance s’élevant à 17,88 euros sur laquelle doit être déduite la somme de 226,67 euros, la dette de Madame [V] [E] est donc soldé.

- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 16 février 2024.

Il ressort néanmoins des pièces communiquées, et notamment des décomptes transmis, que les sommes dues dont le paiement était demandé ont été réglées dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement sera donc rejetée.

- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 2 décembre 2021 a été signifié par commissaire de justice en date du 16 février 2024.

Pour autant, Madame [V] [E] a justifié de la souscription d’un contrat d’assurance en transmettant une attestation d’assurance habitation éditée le 8 décembre 2022, pour un contrat à tacite reconduction annuelle, pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Dès lors, la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne pourra être que rejetée.

- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail 

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il convient de rappeler que Madame [E] a régularisé sa situation au vu du dernier décompte transmis et qu’elle a bien justifié de la souscription d’une assurance. La bailleresse fait valoir en outre qu’elle est à l’origine de trouble de voisinage et produit une main courante et un dépôt de plainte.

Au regard de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel de trouble de voisinage qui est très peu étayé n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [W] épouse [P] sera tenue 1aux dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La demande de Madame [R] [W] épouse [P], partie perdante tenue aux dépens, formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera donc rejetée.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [R] [W] épouse [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 décembre 2021 entre Madame [R] [W] épouse [P] d'une part, et Madame [V] [E] d'autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 5].

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 2 décembre 2021 entre Madame [R] [W] épouse [P] d'une part, et Madame [V] [E] d'autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 5].

REJETTE la demande d’expulsion.

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [R] [W] épouse [P] aux dépens de l'instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Nadia CHAKIRI Marie WILLIG