Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08129 N° Portalis DB3S-W-B7I-Z35K

Minute : 1171/24

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [G] [H]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Cabinet DOUEB Copie délivrée à : MME [H] Le 14 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT, Office Public de Seine-Saint-Denis, EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître FIGUEREO FRIAS du Cabinet DOUËB, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [G] [H], demeurant [Adresse 4] Comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2014, OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a donné à bail à Mme [G] [H] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 328,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a fait signifier à Mme [G] [H], par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2021, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 499,49 € visant la clause résolutoire.

Cette situation d'impayée aurait été notifiée à la CAF par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 novembre 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o déclarer son action recevable ; o à titre principal : ? constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ; ? octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 80 euros par mois ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de Mme [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner Mme [G] [H] à payer : ? la somme de 2 876,11 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? d'avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, 8 jours après la signification de la décision à intervenir ; ? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, d'assignation et voie d'exécution éventuelle. o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de la recevabilité de ses prétentions, il soutient que le commandement visant la clause résolutoire a été dénoncé à la CAF le 25 novembre 2021.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 16 décembre 2014 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [G] [H] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [G] [H], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 80,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d'office la question de la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de l'absence de notification du commandement à la CAF.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

o Sur l'irrecevabilité des prétentions tendant à l'expulsion du locataire

L'article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l'espèce, OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC expose avoir saisi la CAF de la situation du locataire le 25 novembre 2021, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Or, force est de constater que le courrier prétendument adressé sous ce pli est daté du 10 juin 2020, soit 18 mois avant sa date de réception, ce qui est incohérent. Par ailleurs, sur le recommandé, aucun élément ne permet de le rattacher à la situation de locataire.

Ce faisant, il y a lieu de considérer que le bailleur ne rapporte pas la preuve de l'obligation précitée.

En conséquence, les demandes tendant à l'expulsion de la locataire pour défaut de paiement du loyer et celles subséquentes seront déclarées irrecevables.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 décembre 2014 que Mme [G] [H] doit payer un loyer d'un montant de 328,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de /////// .

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [H] restait devoir la somme de 2 876,11 € euros à la date du 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 116,44 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 759,67 €, arrêtée au 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus.

Mme [G] [H], comparante, reconnaît cette dette dans son principe.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] [H] au paiement d'une somme de 2 759,67 €, arrêtée au 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 387,55 euros à compter du 16 juillet 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

o Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Mme [G] [H] propose de régler 80 euros par mois pour apurer sa dette, ce à quoi le bailleur ne s'oppose pas.

Compte tenu de ces éléments, Mme [G] [H] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

o Sur la demande de production de l'attestation d'assurance sous astreinte

L'article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l'espèce, il est acquis que la défenderesse est locataire du bien précité et qu'elle est tenue, ce faisant, de fournir une attestation d'assurance contre les risques locatifs, ce qu'elle ne fait pas. Il convient de l'y enjoindre.

En revanche, il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte dès lors que le bailleur dispose d'un moyen légal de palier l'irrespect de cette obligation, par la souscription d'une assurance au nom et pour le compte du locataire, à ses frais.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 22 juillet 2021.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE IRRECEVABLES les demandes présentées par OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC tendant à l'expulsion de Mme [G] [H] et les demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [G] [H] à verser à OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC la somme de 2 759,67 €, arrêtée au 31 août 2024, terme d'août 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 387,55 euros à compter du 16 juillet 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [G] [H] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 759,67 euros, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 80 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE OPH Seine-Saint-Denis Habitat EPIC de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais celui de l'assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION