Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 7] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. V FUND IMMO CORE c/ [U] épouse [Z], [Z]

MINUTE N° DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/01276 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSDW

Grosse délivrée à Me BRICE-TREHIN Expédition délivrée à M. [O] à Mme [O] le

DEMANDERESSE:

S.C.I. V FUND IMMO CORE prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 6] Ayant pour mandataire de gestion HOMELIFE CONNECT [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [Z] [Adresse 4] [Adresse 9] [Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [U] épouse [Z] [Adresse 4] [Adresse 9] [Localité 2]

représentée par Me Alisée YOUNES, avocat au barreau de NICE (Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale numéro C-06088-2024-002856 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er février 2017, la SCI V FUND IMMO CORE a loué à Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 900 euros outre les charges à valoir sur provision de 50 Euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI V FUND IMMO CORE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2022, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 5 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SCI V FUND IMMO CORE a fait assigner Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 23 mai 2024 à 15 h.

Lors de cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 septembre 2024 à 14 heures.

A cette audience, la SCI V FUND IMMO CORE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions.

Madame [C] [Z] est représentée par son Conseil. Elle soulève l’irrecevabilité de la demande et subsidiairement sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,

La SCI V FUND IMMO CORE justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés. En effet, elle produit la preuve de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 janvier 2022 et la dénonce de l'assignation au Préfet en date du 15 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mai 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 1er février 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 18 janvier 2022 pour un arriéré locatif de 4758 euros.

Au regard du décompte produit, les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 18 mars 2022, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit au 1er janvier 2024 à 996,48 Euros, à compter du 19 mars 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décompte arrêté au 1er janvier 2024 fixant la dette locative à une somme de 28354,35 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus.

La SCI V FUND IMMO CORE produit un décompte actualisé au 1er septembre 2024 qui porte la dette locative à la somme de 36660,57 Euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, dont il ne pourra être tenu compte. En effet, Monsieur [J] [Z] n’est pas comparant et l’actualisation de la dette n’a pas été effectuée dans les mêmes formes que l’acte introductif d’instance, une lettre recommandée avec AR n’étant pas suffisante pour ce faire.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, et compte tenu de la clause de solidarité figurant au contrat de bail, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] à payer à La SCI V FUND IMMO CORE la somme de 28354,35 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4758 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, suite à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

A la lecture du décompte actualisé au 1er septembre 2024, il est constant que Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z], depuis octobre 2021 (versement de 446 euros), n'ont effectué aucun versement pour payer leur loyer.

Madame [C] [Z] expose et justifie se trouver dans une situation précaire, vivant seule avec ses trois enfants en bas âge et étant en instance de divorce.

Elle perçoit 1304 Euros d’aides sociales par mois.

Au regard de la situation personnelle et financière de Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z], il est manifeste qu’ils ne sont pas en capacité d'apurer leur dette locative. Leurs ressources ne leur permettent pas de régler leur loyer courant qu'ils n'ont pas versé depuis octobre 2021 et donc ne peuvent leur permettre de payer une somme supplémentaire par mois pour s'acquitter de leur dette. Aucune reprise de paiement du loyer n’est constatée.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] de la demande de délais de paiement.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à La SCI V FUND IMMO CORE une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la SCI V FUND IMMO CORE recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er février 2017 entre La SCI V FUND IMMO CORE d’une part, et Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à effet au 18 mars 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI V FUND IMMO CORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] à verser à la SCI V FUND IMMO CORE la somme de 28354,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er janvier 2024, loyer de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4758 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] à payer à la SCI V FUND IMMO CORE une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 mars 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit au 1er janvier 2024 à la somme de 996,48 Euros ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] de la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] à payer à La SCI V FUND IMMO CORE la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [C] [Z] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LE JUGE,