Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL D’[Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [C]

MINUTE N° DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/01697 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PUD7

Grosse délivrée à ME GAUTHIER Expédition délivrée à M. [C] le

DEMANDERESSE:

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [C] né le 04 Février 1995 à [Localité 7] (06) [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Me Yawa TELOU, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2021, Monsieur et Madame [F] [V] ont consenti à Monsieur [N] [C] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3], prenant effet le même jour, pour une durée de trois années renouvelable, et moyennant un loyer révisable de 440 euros par mois, outre 22 euros de provision mensuelle sur charges, soit un montant mensuel total de 462 euros ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 440 euros.

Par acte sous seing privé du 2 février 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges à l’égard des bailleurs.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, par lequel la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 23 mai 2024 à 14 heures 15 aux fins, au visa des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de : la déclarer recevable et bien fondée en son action ;à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [N] [C] ;en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [N] [C] au paiement de la somme de 3.257,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mars 2022 sur la somme de 2.575,19 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;condamner Monsieur [N] [C] au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [N] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens y compris le coût du commandement de payer. Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 10 septembre 2024 à 14 heures,

Vu le dossier déposé par Monsieur [N] [C] le 10 septembre 2024,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, indique que la dette locative s’élève à la somme de 4.801,14 euros au 30 août 2024 et s’en rapporte sur la demande de délais. Elle s’en réfère expressément à son assignation pour le surplus. Monsieur [N] [C], représenté, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement de 3 ans. Il s’oppose à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’action

La recevabilité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de la subrogation L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Les droits du créancier bailleur issus de la défaillance de son débiteur locataire dans le paiement des loyers comprennent l’acquisition contractuelle de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement, les quittances subrogatives établies par le mandataire des bailleurs et la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de Visale dans le cadre du dispositif pour la sécurisation du logement privé, qui prévoit dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement signé entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et les bailleurs le 2 février 2021 prévoit dans son article 8 que la subrogation de la caution dans les droits et actions des bailleurs lui permettra d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits des bailleurs et recevable à agir en résiliation du contrat de bail et en paiement d’une indemnité d’occupation.

La recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989 Il résulte de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet suivant, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, et que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 30 mars 2022 le 31 mars suivant, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 9 février 2024, et la dénonce de l’assignation en expulsion locative à la Préfecture des Alpes Maritimes le 12 février 2024, soit six semaines au moins avant la première audience prévue le 23 mai 2024.

Son action est par conséquent recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les dispositions de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, prévoit que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite à titre principal la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, que soit prononcée la résiliation pour manquements graves et répétées du locataire à son obligation de paiement des loyers et des charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, à Monsieur [N] [C] le 30 mars 2022 pour un arriéré locatif de 2.575,19 euros selon décompte joint arrêté au mois de mars 2022 inclus.

Les causes du commandement, que le débiteur ne conteste pas, n'ont pas été intégralement payées dans les délais échus. En conséquence la clause résolutoire est acquise. Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 30 mai 2022 et d'ordonner l'expulsion du locataire des lieux occupés, ainsi que celle de tous occupant de son chef.

Monsieur [N] [C] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer connu augmenté des charges, soit une somme mensuelle de 462 euros (le bailleur ne justifiant pas d'une éventuelle révision du loyer ou d'une augmentation du montant de la provision pour charges), dès lors que la demande en paiement sera justifiée par une quittance subrogative, à compter du 31 mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au bailleur.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience une quittance subrogative actualisée au 30 août 2024 récapitulant les montants payés en sa qualité de caution auprès des bailleurs pour un montant total de 6.578,14 euros, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation, en tout ou partie, dus depuis le mois de juillet 2021 jusqu’au mois d’août 2024 inclus. Il résulte du décompte produit que le locataire a effectué divers paiements pour un montant total de 1.777 euros qu’il convient de déduire, portant ainsi la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à son encontre à la somme de 4.801,14 euros au 5 septembre 2024.

Monsieur [N] [C] sera par conséquent condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mars 2022 pour la somme de 2.575,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [N] [C] justifie avoir repris le versement des loyers avant l’audience depuis le mois de mai 2024, et percevoir un revenu mensuel d’environ 1.800 euros au titre d’un contrat de travail à durée indéterminée. Il ne prétend pas avoir de personnes à charge.

Compte tenu du montant de la dette, des ressources et de la situation personnelle de Monsieur [N] [C], et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient d’accorder au débiteur des délais de paiement sur une période de 24 mois durant laquelle il règlera l’arriéré locatif par 24 mensualités d’un montant de 200 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 24ème et dernière mensualité d’un montant de 201,14 euros devant solder la totalité de la dette locative.

Il importe d’insister auprès de Monsieur [N] [C] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou du loyer courant, la totalité de la somme redeviendrait exigible et il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [N] [C], qui succombe, supportera les entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 30 mars 2022, et sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020,

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation signé le 20 janvier 2021 entre Monsieur et Madame [F] [V] d'une part, et Monsieur [N] [C] d'autre part, à effet au 30 mai 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 462 euros, sur présentation d'une quittance subrogative, du 31 mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, la somme de 4.801,14 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mars 2022 pour la somme de 2.575,19 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [C] à se libérer de la dette en principal, intérêts et frais sur une période de 24 mois durant laquelle il réglera l’arriéré locatif par 24 mensualités d’un montant de 200 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 24ème et dernière mensualité d’un montant de 201,14 euros devant solder la totalité de la dette locative ;

PRÉCISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire pendant la durée des délais de paiement ;

DIT que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue, mais qu'à défaut du paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l'expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code civil, dont le coût du commandement de payer du 30 mars 2022 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,