Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

- N° RG 23/04579 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDIPR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de clôture : 03 Juin 2024

Minute n°24/880

N° RG 23/04579 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDIPR

le

CCC : dossier

FE : Me Guillaume BAI, Me Nathalie MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [K] [S] [Z] épouse [B] Monsieur [H] [L] [B] [Adresse 1] [Localité 6] représentés par Me Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U. TREFLES PROMOTION [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Nathalie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame CATTON, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 10 Septembre 2024, GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 15 octobre 2024, Madame CATTON, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] cadastré section N, numéro [Cadastre 3] et numéro [Cadastre 4].

Par acte authentique en date du 4 août 2022, ils ont consenti une promesse unilatérale de vente sur ce bien immobilier au bénéfice de la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION, sous diverses conditions suspensives et avec prévision d’une indemnité d’immobilisation.

Le prix de la vente était fixé à 1 400 000 euros s’agissant de la parcelle numéro [Cadastre 3] avec un complément de prix de 50 000 euros pour la parcelle numéro [Cadastre 4], à charge pour la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION de confirmer son intention d’acquérir ladite parcelle avant le 31 mars 2023.

La réalisation de la vente devait avoir lieu au plus tard le 31 octobre 2023.

Par courrier recommandé du 30 mai 2023, Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] ont mis en demeure la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION de leur payer l’indemnité d’immobilisation convenue à hauteur de 70 000 euros au motif qu’aucune demande de permis de construire n’avait été déposée.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] ont assigné la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner au paiement de cette indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] ont demandé au juge, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil et sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - condamner la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION à leur verser la somme de 70 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 4 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023, - la condamner à leur verser la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023, - la débouter de ses demandes, - la condamner à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur la condamnation de la société au paiement de l’indemnité d’immobilisation, au visa de l’article 1102 et 1304-3 du code civil, ils reprochent à la société de n’avoir jamais déposé de demande de permis de construire, en violation de son obligation ressortant de la promesse unilatérale de vente qui prévoyait qu’une telle demande devait être déposée au plus tard le 1er mars 2023.

En réponse au moyen selon lequel la promesse unilatérale serait caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive relative à l’absence de plomb et d’amiante ils soutiennent que la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION a renoncé à cette caducité dans la mesure où les actes postérieurs au 13 octobre 2022 confirment sa volonté de poursuivre l’acquisition du bien, objet de la promesse unilatérale de vente.

En réponse au moyen selon lequel la commune de [Localité 6] aurait indiqué qu’elle refusait la réalisation de tout immeuble collectif sur la parcelle, ils font valoir que la société ne justifie aucunement d’échanges avec la commune et encore moins d’un refus catégorique de réaliser un immeuble quelle que soit sa nature. En tout état de cause, ils soutiennent que cela n’exonérait pas la société de déposer une demande de permis de construire.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils font valoir que la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi dans la mesure où elle aurait dû, à réception du constat plomb amiante du mois d’octobre 2022, indiquer expressément qu’elle ne donnerait pas suite à la promesse de vente. Ils reprochent à la société d’avoir volontairement immobilisé le bien immobilier pendant plusieurs mois.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION demande au juge, sur le fondement des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : Constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 4 août 2022,Rejeter les demandes des demandeurs,Les condamner à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1304-6 du code civil, que la promesse de vente est devenue caduque en raison de la présence de matériaux contenant du plomb, qu’elle n’y a pas renoncé de manière claire et non équivoque et que les époux [B] en étaient parfaitement informés dans la mesure où ils ont produit un diagnostic en date du 13 octobre 2022 de la société DNR SERVICES révélant la présence de matériaux contenant du plomb.

Subsidiairement, sur la condition suspensive de la demande d’urbanisme, elle soutient que compte tenu de la caducité acquise du fait de la défaillance des conditions suspensives stipulées par la promesse de vente litigieuse s’agissant de l’absence de plomb et d’amiante, elle n’était pas tenue juridiquement de poursuivre l’opération. Elle ajoute qu’elle a sollicité une étude de faisabilité du projet à une société tierce et qu’elle avait entrepris des démarches devant la conduire à un dépôt d’une demande de permis de construire, mais qu’elle s’est heurtée à un refus des services d’urbanisme de la mairie rendant inutile le dépôt de cette demande puisque voué à l’échec.

Plus subsidiairement, sur la demande visant le versement de l’indemnité d’immobilisation, elle soutient d’une part que la caducité est acquise de plein droit et qu’aucune indemnité d’immobilisation ne peut donc être due et que d’autre part l’article de l’acte authentique portant sur ladite indemnité est mal rédigé et ne prévoit pas en tout état de cause le versement d’une indemnité pour l’unique non-réalisation de la condition suspensive sur l’obtention des autorisations d’urbanisme.

S’agissant de la demande indemnitaire, elle soutient que les époux [B] ne rapportent pas la preuve qu’elle a eu un comportement déloyal.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 3 juin 2024 par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 septembre 2024.

Le délibéré a été fixé au 15 octobre 2024 et prorogé au 5 novembre 2024.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à la condamnation de la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION au paiement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304 du code civil dispose que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En vertu de l’article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie.

Selon l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de l’obligation suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est constant que seule la partie dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation.

Il résulte de la promesse unilatérale de vente en date du 4 août 2022 que la promesse est soumise à l’accomplissement de plusieurs conditions suspensives. L’acte prévoit que « la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation ».

Il est notamment prévu comme conditions suspensives : « Absence de risque d’exposition au plomb Un constat ne révélant pas de risque d’exposition au plomb devra être obtenu au plus tard le 31 octobre 2022 à la requête et la charge du PROMETTANT. Le BENEFICIAIRE pourra néanmoins renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive. A défaut d’une telle renonciation et en l’absence d’un constat ne révélant pas le risque d’exposition au plomb, les présentes seront caduques. » « Absence d’amiante Un diagnostic ne révélant pas la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante devra être obtenu au plus tard le 31 octobre 2022 à la requête et la charge du PROMETTANT L’obtention d’un certificat concluant à la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante rendra les présentes caduques, sauf renonciation par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de cette condition suspensive ».

Il est en outre prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 70.000 euros selon les modalités suivantes : « Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au cas de non réalisation toutes les conditions suspensives et essentielle et déterminantes étant par ailleurs réalisées, sera garanti par la remise au plus tard dans les 60 jours suivant l’obtention du permis de construire définitif, entre les mains du Notaire soussigné pour le compte du PROMETTANT, d’un engagement de caution d’un établissement financier, cet établissement devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion et ne devant contenir aucune clause restrictive à sa mise en œuvre, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l’indemnité d’immobilisation comme indiqué ci-après ».

En l’espèce, il ressort du dossier technique immobilier réalisé par la société DNR SERVICES le 13 octobre 2022 que cette société a repéré « des matériaux et produits contenant de l’amiante sur jugement de l’opérateur : Conduit en fibres-ciment (Mitron) (Extérieur-Toiture) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique ». S’agissant des conclusions des mesures de concentration en plomb, ce rapport mentionne : « dans le cadre de la mission, il a été repéré des unités de diagnostics de classe1 et/ou 2. Par conséquent, le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic de classe1 et 2, afin d’éviter leur dégradation future ».

Par courriel du notaire des époux [B] envoyé au notaire de la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION le 25 octobre 2022, ce dernier sollicitait un retour par courriel ou courrier indiquant sa renonciation. Or, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION ait renoncé aux conditions suspensives selon les modalités prévues à l’acte, à savoir un courrier recommandé adressé au notaire des époux [B] et ce peu important que les époux [B] aient poursuivi l’étude du projet de construction auprès du service d’urbanisme de la mairie.

Dès lors, faute pour les époux [B] de rapporter la preuve de la renonciation de la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION aux conditions suspensives susmentionnées, la caducité de la promesse de vente est acquise au 31 octobre 2022.

Elle sera ainsi constatée et leur demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée par la promesse de vente litigieuse ne pourra qu’être rejetée sans qu’il soit nécessaire de répondre plus avant à l’argumentation qu’ils développent.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat litigieux, dont la condition suspensive relative à la présence d’amiante et à l’exposition au plomb était claire et non équivoque.

Dès la défaillance de la condition suspensive, les époux [B] étaient libres de proposer leur bien à d’autres acquéreurs.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

En considération de l’équité, Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] seront condamnés à payer à la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 4 août 2022,

Rejette les demandes de Monsieur [H] [L] [B] et de Madame [K] [S] [Z],

Condamne Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] à verser à la société par actions simplifiée TREFLES PROMOTION la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [L] [B] et Madame [K] [S] [Z] aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT