Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01861 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZN5

Minute : 24/320

Monsieur [B] [R] Représentant : Me Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498 Madame [M] [S] épouse [R] Représentant : Me Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

Madame [Z] [F] épouse [J]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Hakim ZIANE

Copie délivrée à : Madame [Z] [F] épouse [J]

Le

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

- Monsieur [B] [R] - Madame [M] [S] épouse [R] [Adresse 4] [Localité 8]

tous deux représentés par Me Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [F] épouse [J] [Adresse 5] [Localité 8] non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 16 mai 2023, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] ont donné à bail à Madame [Z] [F] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 8] , pour un loyer mensuel de 1.050 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1.910 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] ont fait assigner Madame [Z] [F] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner Madame [Z] [F] épouse [J] à leur payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 12 juillet 2024, soit la somme de 5.060 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,

- condamner Madame [Z] [F] épouse [J] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré 6 mai 2024.

A l'audience du 23 septembre 2024, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] , représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 3.360 euros, selon décompte en date du 20 septembre 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office, faisant état de leurs difficultés financières.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [Z] [F] épouse [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 16 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 6 mai 2024, pour la somme en principal de 1.910 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge ne peut d'office suspendre les effets de la clause résolutoire, sans demande de la locataire. Cette dernière n’ayant pas comparu et malgré la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, aucune suspension ne sera ordonnée.

Madame [Z] [F] épouse [J] étant sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [F] épouse [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] produisent un décompte démontrant que Madame [Z] [F] épouse [J] reste leur devoir la somme de 3.360 euros à la date du 20 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [F] épouse [J] , non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 3.360 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.910 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [Z] [F] épouse [J] ayant repris le paiement intégral du loyer courant, et la dette ayant substantiellement diminué et étant apurable dans les délais légaux, des délais de paiement lui seront octroyés d’office conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision, avec clause de déchéance en cas d’impayés d’une seule échéance ou de l’indemnité d’occupation.

Madame [Z] [F] épouse [J] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 21 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [F] épouse [J] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2023 entre Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] et Madame [Z] [F] épouse [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [Z] [F] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Déboutons Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] de leur demande d'astreinte ;

Déboutons Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] de leur demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Madame [Z] [F] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [Z] [F] épouse [J] à verser à Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] la somme provisionnelle de 3.360 euros (décompte arrêté au 20 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 1.910 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons Madame [Z] [F] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation courante à compter de l’audience, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 93 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties, à la date d’échéance prévue au contrat résilié ;

Disons qu’en cas d’un seul retard de paiement à l’échéance ou d’un retard de paiement de l’indemnité d’occupation, la dette deviendra immédiatement exigible ;

Condamnons Madame [Z] [F] épouse [J] à verser à Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1.050 euros), à compter du 21 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Madame [Z] [F] épouse [J] à verser à Monsieur [B] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [Z] [F] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection