Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/01761 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZX5V

Minute : 24/321

Monsieur [H] [F] [Z] [K] Représentant : Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Madame [J] [Y] Madame [D] [G] Madame [I] [B]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Mélanie HIRSCH

Copie délivrée à : Madame [J] [Y] Madame [D] [G] Madame [I] [B]

Le

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H] [F] [Z] [K] domicilié : chez Société Altarea Gestion Immobilière (mandataire) [Adresse 8] [Localité 5] représenté par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0835

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [Y] [Adresse 4] [Adresse 10] [Localité 9] Comparante

- Madame [D] [G] - Madame [I] [B] [Adresse 7] [Localité 6] toutes deux non comparantes

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 19 décembre 2019, Monsieur [H] [F] [Z] [K] a donné à bail à Madame [J] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 622 euros, outre une provision sur charges. Par actes sous seing privés séparés du 21 décembre 2019, Madame [I] [B] et Madame [D] [G] se sont portées caution solidaire des engagements de la locataire jusqu’au 20 décembre 2025 et pour un montant maximal de 51 264 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [F] [Z] [K] a fait signifier à Madame [J] [Y] par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 249,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Ledit commandement a été dénoncé aux cautions par acte de commissaire du 22 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 9 février 2024 et 19 avril 2024, Monsieur [H] [F] [Z] [K] a fait assigner Madame [J] [Y], Madame [I] [B] et Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

- ordonner l'expulsion de Madame [J] [Y] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, avec évaluation du montant des réparations locatives par commissaire de justice,

- condamner solidairement Madame [J] [Y], Madame [I] [B] et Madame [D] [G] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024, soit la somme de 1 864,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, augmenté d’une majoration de 10 % ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,

- condamner solidairement Madame [J] [Y], Madame [I] [B] et Madame [D] [G] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 13 mai 2024, le juge a ordonné la jonction des actes introductifs d’instance enregistrés à deux reprises, et a fait l'objet d’une caducité compte tenu de l’absence du demandeur à l’audience. L’affaire a été rétablie à première demande pour l’audience du 23 septembre 2024.

A l’audience du 23 septembre 2024, Monsieur [H] [F] [Z] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 1 632,81 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la locataire et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience. Comparante en personne, Madame [J] [Y] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative. Elle a affirmé que ses revenus s'élèvent à 1 300 euros par mois et qu'elle n’a pas de charges autres que celles relatives à la vie courante. Elle a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Madame [I] [B] et Madame [D] [G], bien que régulièrement citées le 19 avril 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision sera réputée contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré du 27 septembre 2024, le demandeur a adressé un décompte actualisé faisant état du paiement intégral de la dette postérieurement à l’audience. Favorable au locataire, il convient d’en tenir compte.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 février 2024.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [H] [F] [Z] [K] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 19 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 249,96 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose du délai fixé au contrat, soit deux mois, pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [J] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [H] [F] [Z] [K] produit un décompte actualisé faisant apparaître que Madame [J] [Y] n’est redevable d’aucune somme au 26 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Aux termes de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non paiement au terme convenu, à hauteur de 10 %.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale. Les clauses pénales, régies par les articles 1152 et 1230 du code civil dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, puis par l'article 1231-5 du code civil dans sa version postérieure au 1er octobre 2016 sont, aux termes de ces dispositions, qualifiées de « peine » ou de « pénalité ». Ce type de clause constitue dès lors une pénalité au sens de l 'article 4 de la loi du 6 juillet1989. Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite.

En conséquence il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Madame [J] [Y] sera redevable du paiement à compter du 27 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [J] [Y] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et ayant réglé sa dette locative, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Dans la mesure où la dette a été apurée, des délais sont accordés rétroactivement de sorte que la clause résolutoire ne produit plus aucun effet, le contrat suivant son cours sans délai ni indemnité d’occupation. Il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes formées concernant les cautions, à défaut de condamnation en paiement d’une quelconque dette locative.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2019 entre Monsieur [H] [F] [Z] [K] et Madame [J] [Y], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 10], [Localité 9] étaient réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

Constatons que la dette a été entièrement payée, de sorte que la clause résolutoire ne produit plus effet, par l’octroi de délais de paiement rétroactifs ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation des cautions à défaut de dette ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [J] [Y] à verser à Monsieur [H] [F] [Z] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [J] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection