Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/06552 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X2ST N° de MINUTE : 24/00520

Monsieur [P] [E] [O] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Julien BORDERIEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R213, plaidant et Me Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0336, postulant

Madame [C] [R] épouse [O] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Julien BORDERIEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R213, plaidant et Me Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0336, postulant

DEMANDEURS

C/

Monsieur [D] [N] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

Madame [F] [B] épouse [N] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

S.A.S. CASAMAX (Agence Laforêt [Localité 4]), représentée par Monsieur [Z] [M], agissant en sa qualité de Gérant [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1172

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 22 octobre 2022 formé avec le concours de la société Casamax, les époux [O], en qualité de vendeurs, ont consenti à vendre un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis) aux époux [N], moyennant le prix de 415 000 euros frais d’agence inclus, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Les parties ne s’accordent pas sur le dépôt à titre d’acompte de la somme de 20 750 euros par les acquéreurs entre les mains de la société Casamax.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte d'huissier en date du 28 juin 2023, les époux [O] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [N] et la société Casamax aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, les époux [O] demandent au tribunal de : - condamner à titre principal les époux [N], et subsidiairement in solidum les époux [N] et la société Casamax, à payer la somme de 20 750 euros ; - juger que la somme de 20 750 euros à séquestrer à titre d’acompte en exécution du compromis de vente passé le 22 octobre 2022 doit être intégralement réglée aux époux [O] sous 8 jours après la signification du jugement à intervenir ; - condamner les époux [N] et la société Casamax in solidum à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner les époux [N] et la société Casamax in solidum aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, les époux [N] demandent au tribunal de : - débouter les époux [O] de leurs demandes ; - à titre subsidiaire, réduire le préjudice à 1 euro ; - condamner les époux [O] à payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner les époux [O] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la société Casamax demande au tribunal de : - débouter les époux [O] de leurs demandes ; - à titre subsidiaire, condamner in solidum les époux [N] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; - rejeter l’exécution provisoire ; - condamner in solidum les époux [O] et tout succombant à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 février 2024.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 24 juin 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que : - lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ; - que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ; - que lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; - que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ; - que les parties peuvent en revanche exiger de l'acquéreur qu'il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ; - qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente que les époux [N] étaient tenus d’effectuer les diligences aux fins d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant de 382 800 euros, avec un taux nominal d’intérêt maximum hors assurance de 4 % et une durée de remboursement de 25 ans.

Or, le tribunal observe que les époux [N], qui allèguent s’être vu opposer un refus des établissements de crédit contactés, ne justifient avoir réalisé des diligences conformes aux exigences du compromis dès lors que : - la première demande de prêt auprès de la BNP Paris ne respecte pas les caractéristiques de prêt prévues par le compromis (montant de 383 000 euros, sans précision ni du taux, ni de la durée) ; - leur seconde demande de prêt auprès de la société Caisse d’Epargne Ile de France ne respecte pas les caractéristiques de prêt prévues par le compromis (montant de 440 000 euros, durée de remboursement de 300 mois et un taux d’intérêt à 3,10 %).

Dans ces conditions, il sera retenu que la condition suspensive doit être considérée comme réalisée.

Il est constant que la vente n’a pas été réitérée et le contrat prévoit qu’en cas de non-réitération, la partie fautive doit verser à l’autre un montant de 41 500 euros au titre de la clause pénale.

Cependant, et bien que les demandeurs ne demandent le paiement que de la moitié de cette clause, le tribunal entend en réduire le montant à la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, compte tenu de la disproportion manifeste entre le quantum sollicité et le préjudice effectivement subi, qui, au cas présent, consiste en un retard de six mois sur la vente de leur pavillon d’habitation.

Dans ces conditions, les époux [N] seront condamnés à payer la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale, réduite d’office.

Le tribunal observe que si les époux [N] exposent - sans en justifier - avoir déposé la somme de 20 750 euros entre les mains de la société Casamax désignée séquestre, celle-ci conteste avoir reçu cette somme. Partant, faute de preuve du dépôt de cette somme, il ne saurait être fait injonction à la société Casamax de la libérer au profit des demandeurs.

II. Sur la demande subsidiaire

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs indiquent qu’au cas où la somme de 20 750 euros ne serait pas entre les mains de la société Casamax, celle-ci doit voir sa responsabilité engagée pour ne les avoir pas informés d’un défaut de remise de chèque par les époux [N] et exposent avoir subi en conséquence un préjudice financier à hauteur du montant de la somme qui n’a pas été séquestrée.

Partant, le tribunal entend relever que : - dans les motifs de leurs écritures, les demandeurs n’engagent pas, à titre subsidiaire, la responsabilité des époux [N], de telle sorte que leur demande subsidiaire en paiement contre ces derniers n’est pas susceptible de prospérer – aucun moyen de droit nouveau n’étant soumis à l’appréciation du tribunal ; - le préjudice financier des époux [N] ne peut consister en la somme de 20 750 euros dès lors que la clause pénale a été réduite par le tribunal ; - à supposer établie une faute de la part de la société Casamax, le préjudice consécutif subi par les époux [O] ne pourrait consister qu’en la perte de chance d’obtenir le versement de la somme qui leur est octroyée par la présente décision, soit 5 000 euros, à charge pour eux de démontrer que le silence de la société Casamax sur le non-versement de l’acompte par les époux [N] entraîne une impossibilité de recouvrer cette somme – ce qui ne ressort d’aucun élément de la procédure.

Dans ces conditions, le tribunal déboute les époux [O] de leur demande subsidiaire.

III. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Les époux [N] seront condamnés aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [N] seront condamnés à payer aux époux [O] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale, réduite d’office ;

DEBOUTE M. et Mme [O] de leur demande tendant à voir la somme de 20 750 séquestrée entre les mains de la société Casamax être libérée à leur profit ;

DEBOUTE M. et Mme [O] de leur demande subsidiaire ;

CONDAMNE M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. et Mme [N] aux dépens ;

AUTORISE l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT